Aile konutu şerhi:eşin rızası olmadan satış ve kira

Aile konutu nedir?

KanunKanun aile konutunu tek tek tanımlamaz; ancak eşlerin oturacakları konutu birlikte seçtiklerini söyler (TMK m.186/1). Genel olarak aile konutu, eşlerin ortak hayatlarını sürdürdükleri, hayatın merkezi olan ev olarak anlaşılır. Bu nedenle:

• Yazlık ya da hafta sonu evi gibi, ailenin hayatını fiilen sürdürmediği bir konutun bu korumadan yararlanıp yararlanmayacağı somut duruma göre değerlendirilir.
• Kanun, konutun hangi eş adına kayıtlı olduğuna ya da ne zaman edinildiğine göre bir ayrım yapmaz; korumayı “aile konutu olarak özgülenen” taşınmaza bağlar (TMK m.194/3).
• Kira ile oturulan ev de aile konutu olabilir; bu durumda koruma kira sözleşmesi üzerinden işler (TMK m.194/1, 194/4; TBK m.349).

Eşler kural olarak birbirleriyle ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi serbestçe yapabilir; ancak kanunda aksine hüküm bulunan hâller ayrıktır (TMK m.193). Aile konutu, bu ayrık hâllerin en önemlisidir.

Eşin rızası hangi işlemlerde gerekir?

“Açık rıza” ifadesi, rızanın tereddüde yer bırakmayacak biçimde verilmesini anlatır. Susmak ya da işlemi sonradan öğrenip ses çıkarmamak, kendi başına açık rıza anlamına gelmez. Tapuda devir işlemi sırasında rızayı gösteren bir belgenin ya da rıza veren eşin işlemde hazır bulunmasının önemi buradan gelir.

Konut üzerinde ipotek kurulması gibi, maliki eşin hakkını sınırlayan işlemlerin de “hakları sınırlama” kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği somut işleme göre incelenmelidir. Bu tür bir işlem yapılmadan önce diğer eşin yazılı rızasının alınması en güvenli yoldur.

Aile konutu şerhi nasıl konur?

Şerh, tapu kütüğüne düşülen bir açıklamadır. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m.194/3). Bunun için dava açmak gerekmez. İzlenecek yol genel olarak şöyledir:

1. Belgelerin hazırlanması: Kimlik belgesi, evliliği gösteren nüfus kaydı ve konutta eşlerin birlikte oturduğunu gösteren yerleşim yeri (ikametgâh) kaydı hazırlanır.
2. Tapu müdürlüğüne başvuru: Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne, konutun aile konutu olduğu belirtilerek şerh talebinde bulunulur.
3. İnceleme: Tapu müdürlüğü, talebi sunulan belgeler üzerinden değerlendirir; istenecek belgeler tapu müdürlüğünden önceden sorulmalıdır.
4. Şerhin işlenmesi: Uygun görülürse tapu kaydının şerhler hanesine aile konutu şerhi düşülür. Tapu kaydı örneği alınarak şerhin işlendiği kontrol edilmelidir.
5. Ret hâlinde: Tapu müdürlüğü talebi reddederse, konutun aile konutu olduğunun tespiti ve şerh için yargı yoluna gidilebilir. Aile hukukundan doğan dava ve işlere aile mahkemesi, kurulmamış olan yerlerde görevlendirilen asliye hukuk mahkemesi bakar (4787 s.K. m.4/1-1, m.2).

Şerh verilmemişse koruma yok mu?

Aile konutu koruması, kanundan doğar; şerh bu korumanın şartı değildir. TMK m.194/1’deki yasak, şerh olsun olmasın malik eşi bağlar. Şerhin asıl önemi, üçüncü kişilere karşı ortaya çıkar.

Kanun, tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur (TMK m.1023). Şerh yoksa evi satın alan kişi, konutun aile konutu olduğunu bilmediğini ve tapu kaydına güvendiğini ileri sürebilir; alıcının iyiniyetli olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir. Şerh varsa durum farklıdır: tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020/1, 1020/3). Bu nedenle şerh, alıcının “bilmiyordum” savunmasını önemli ölçüde zayıflatır.

Kısacası şerh, aile konutunu korumanın en etkili önleyici adımıdır. Özellikle eşler arasında geçimsizlik başlamışsa ve konut yalnız bir eşin adına kayıtlıysa, diğer eşin şerh talebini gecikmeden yapması önem taşır.

Eş rıza vermezse ne olur?

Rıza vermemek de sınırsız bir hak değildir. Rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m.194/2). Örneğin daha uygun bir konuta taşınmak için evin satılması gerekiyorsa ve diğer eş hiçbir haklı sebep göstermeden karşı çıkıyorsa, malik eş mahkemeden karar isteyebilir. Hâkim, ailenin barınma ihtiyacının nasıl karşılanacağını ve itirazın haklı olup olmadığını değerlendirir.

Diğer eşin akıl sağlığı yerinde değilse, uzun süredir nerede olduğu bilinmiyorsa ya da rızasının alınması başka bir sebeple mümkün değilse de aynı yol işler.

Kiralık aile konutunda durum

Aile konutu eşlerden birinin kiraladığı bir evse iki önemli kural vardır:

• Kiracı eş tek başına sözleşmeyi bitiremez. Kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamazsa ya da eş haklı sebep olmadan rıza vermezse kiracı hâkimden karar isteyebilir (TBK m.349/1, 349/2).
• Kiracı olmayan eş sözleşmeye taraf olabilir. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kiracı eşle birlikte kira borcundan müteselsilen (birlikte ve tamamından) sorumlu olur (TMK m.194/4). Bu bildirim yapılmışsa kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3).

Bu bildirim, özellikle boşanma sürecinde kiracı eşin evi habersizce boşaltma ihtimaline karşı diğer eşi korur. Bildirimin yazılı ve ispat edilebilir biçimde (örneğin noter aracılığıyla) yapılması önerilir.

Eşlerden biri ölürse aile konutu ne olur?

Aile konutu koruması evlilik sürerken işler; eşlerden birinin ölümüyle ise farklı kurallar devreye girer. Sağ kalan eş, mal rejiminin tasfiyesinde, ölen eşe ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsup edilmek üzere intifa ya da oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240/1). Miras paylaşımında da terekede birlikte yaşanan konut varsa sağ kalan eş, miras hakkına mahsuben konut üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.652/1). Bu hakların ayrıntısı ve sınırları somut terekeye göre değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Ev benim adıma kayıtlı, eşim şerh koydurabilir mi?

Evet. Kanun şerh talebini, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşe tanır ve başvuru doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır (TMK m.194/3).

Şerh koymak için boşanma davası açılmış olması gerekir mi?

Hayır. Kanun şerh talebini bir boşanma davasının açılmış olmasına bağlamamıştır; talep doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır (TMK m.194/3).

Eşim rızam olmadan evi sattı, ne yapabilirim?

Kanun malik eşin, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemeyeceğini söyler (TMK m.194/1). Satışın sonuçları; şerh bulunup bulunmadığına ve alıcının iyiniyetli olup olmadığına göre değişir (TMK m.1020, m.1023). Bu nedenle tapu kayıtları ve satışın koşulları gecikmeden incelenmelidir.

Kiracı eşim kira sözleşmesini benden habersiz feshedebilir mi?

Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349/1). Kiraya verene bildirim yaparak sözleşmeye taraf olmanız da mümkündür (TMK m.194/4).

Eşimin başka mallarını da korumak için bir yol var mı?

Ailenin ekonomik varlığının korunması ya da evlilikten doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiriyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine belirli malvarlığı değerleri üzerindeki tasarrufların ancak diğer eşin rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir; taşınmazlarda bu kısıtlama tapuya şerh edilir (TMK m.199).

Dayanaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.186, m.193, m.194, m.199, m.240, m.652, m.1020, m.1023
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.349
• 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun m.2, m.4

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.