Oturma (sükna) hakkı nedir?

Oturma hakkı ne işe yarar?

OturmaOturma hakkı, mülkiyeti değiştirmeden bir kişinin bir konutta yaşamasını güvence altına alır. En sık görüldüğü durumlar şunlardır:

• Ebeveyn, evinin mülkiyetini çocuğuna devrederken ömür boyu orada oturma hakkını kendisine saklı tutar.
• Bir kişi, bakımını üstlenen yakınına evi devrederken ya da evini satarken kendisi için oturma hakkı kurdurur.
• Eşlerden birinin ölümünden sonra, sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut üzerinde kanundaki koşullarla intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240, m.652).

Hak sahibi konutu kendi kullanır; malik ise mülkiyeti korur ve konutu satabilir. Ancak tapuya tescil edilmiş oturma hakkı, konutu sonradan satın alan kişiye karşı da devam eder; çünkü taşınmazlarda intifa ve oturma hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulan bir ayni haktır (TMK m.795/1, m.823/3).

Oturma hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?

Bu fark pratikte önemlidir: oturma hakkı sahibi konutu kiraya veremez, çünkü hak başkasına devredilemez (TMK m.823/2). Kira geliri elde edilmesi amaçlanıyorsa intifa hakkı kurulması düşünülebilir. İntifa hakkı ayrı bir yazıda ayrıntılı anlatılmıştır.

Oturma hakkı nasıl kurulur?

1. Sözleşme: Malik ile hak sahibi, oturma hakkı kurulmasında anlaşır. Taşınmaz üzerinde intifa veya oturma hakkı kazanılmasında, aksine düzenleme yoksa mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.795/2, m.823/3). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle bağlı olduğundan (TMK m.706/1), işlem tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır.
2. Tescil: Hak, tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m.795/1).
3. Kapsamın belirlenmesi: Hakkın binanın tamamını mı yoksa bir bölümünü mü kapsadığı, hak sahibinin ailesiyle birlikte oturup oturamayacağı ve giderlerin kime ait olacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır (TMK m.824, m.825).

Kanundan doğan durumlarda ise oturma hakkı mahkeme kararıyla tanınabilir. Örneğin sağ kalan eş, edinilmiş mallara katılma rejiminde, eski yaşantısını sürdürebilmek için ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, katılma alacağına mahsup edilmek, yetmezse bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240/1). Miras paylaşımında da haklı sebepler varsa sağ kalan eşe, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir (TMK m.652/2). Benzer kurallar paylaşmalı mal ayrılığı ve mal ortaklığı rejimleri için de vardır (TMK m.255/2, m.279/2). Bu konu sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki haklarını anlatan yazıda ayrıca ele alınmıştır.

Oturma hakkının kapsamı, giderler ve apartman düzeni

Kapsam

Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir (TMK m.824/1). Kanun bu konuda üç kural koyar:

• Aile ve ev halkı: Hakkın yalnız hak sahibinin şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, hak sahibi bina veya bölümde ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir (TMK m.824/2).
• Ortak alanlar: Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkı olan kişi, ortaklaşa kullanmaya ayrılmış yerlerden (bahçe, merdiven, çatı arası gibi) de yararlanabilir (TMK m.824/3).
• Özen: İntifa hükümleri uyarınca hak sahibi, yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK m.803/2, m.823/3).

Giderleri kim öder?

Kanun, giderleri hakkın kapsamına göre paylaştırır (TMK m.825):

Olağan bakımı aşan büyük onarımlar ile vergi ve benzeri yükümlülükler bakımından intifa hakkına ilişkin hükümlerin nasıl uygulanacağı, sözleşmedeki düzenlemeye ve somut duruma göre değerlendirilmelidir (TMK m.823/3). Bu nedenle giderlerin paylaşımının sözleşmede açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmaları önler.

Apartmanda oturma hakkı sahibinin yükümlülükleri

Oturma hakkı kat mülkiyetine tabi bir dairede kurulmuşsa, hak sahibi de apartman düzenine uymak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanununda kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine de uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (634 s.K. m.18/2). Örneğin komşuları rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü hak sahibi için de geçerlidir (634 s.K. m.18/1). Oturma hakkına dayanarak daireden devamlı yararlanan kişinin yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (634 s.K. m.33/1).

Oturma hakkı ne zaman sona erer?

Oturma hakkına intifa hakkının sona ermeye ilişkin hükümleri uygulanır (TMK m.823/3):

• Ölüm: Gerçek kişilerde hak, hak sahibinin ölümüyle sona erer (TMK m.797/1). Oturma hakkı zaten mirasçılara geçmez (TMK m.823/2).
• Diğer sebepler: Konunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile hak sona erer (TMK m.796/1).
• Terkin istemi: Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi sebepler, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir (TMK m.796/2). Yani hak sahibi ölse bile tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez; malikin tapu müdürlüğüne başvurarak kaydı sildirmesi gerekir.

Oturma hakkı kurarken nelere dikkat edilmeli?

Oturma hakkı çoğu zaman aile içinde, karşılıklı güvene dayanarak kurulur. Bu nedenle ayrıntılar yazılmadan bırakılır ve sorunlar yıllar sonra, örneğin malik evi satmak istediğinde ya da hak sahibinin bakımı gündeme geldiğinde ortaya çıkar. Aşağıdaki noktalar sözleşme aşamasında konuşulmalıdır:

• Hakkın konusu: Binanın tamamı mı, belirli bir bağımsız bölüm mü, yoksa bir dairenin belirli odaları mı? Giderlerin paylaşımı da buna göre değişir (TMK m.825).
• Birlikte oturacaklar: Hakkın yalnız hak sahibine özgü olması isteniyorsa bu açıkça yazılmalıdır; aksi hâlde aile ve ev halkı da oturabilir (TMK m.824/2).
• Hakkın türü: Konutun kiraya verilmesi ya da gelir elde edilmesi isteniyorsa oturma hakkı yerine intifa hakkı düşünülmelidir (TMK m.823/2).
• Mirasçıların durumu: Evin mülkiyeti bir çocuğa devredilirken oturma hakkı saklı tutuluyorsa, diğer mirasçıların saklı paylarının etkilenip etkilenmediği somut durumda değerlendirilmelidir. Saklı pay ve tenkis ayrı bir yazıda anlatılmıştır.
• Tescilin yapılması: Hakkın üçüncü kişilere karşı da korunabilmesi için tapuya tescil edilmesi gerekir (TMK m.795/1).

Sık sorulan sorular

Oturma hakkı olan kişi evi kiraya verebilir mi?

Hayır. Oturma hakkı başkasına devredilemez (TMK m.823/2).

Oturma hakkı sahibinin eşi ve çocukları da evde oturabilir mi?

Hakkın yalnız şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir (TMK m.824/2).

Oturma hakkı olan ev satılırsa ne olur?

Tapuya tescil edilmiş oturma hakkı ayni bir haktır ve tescille kurulur (TMK m.795/1, m.823/3); yeni malik de bu hakla yüklü taşınmazı edinmiş olur.

Evin bakım ve onarım giderlerini kim öder?

Hak binanın tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa hak sahibi, malikle birlikte kullanılıyorsa malik öder (TMK m.825).

Hak sahibi ölünce tapudaki kayıt kendiliğinden silinir mi?

Hayır. Ölüm malike terkini isteme yetkisi verir; malikin başvurması gerekir (TMK m.796/2).

Dayanaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.240, m.255, m.279, m.652, m.706, m.794, m.795, m.796, m.797, m.803, m.806, m.823, m.824, m.825
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.33

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.