İntifa hakkı:kurulması, süresi ve sona ermesi

İntifa hakkı ne demektir?

MülkiyetMülkiyet üç yetkiyi birlikte içerir: malı kullanmak, gelirinden yararlanmak ve üzerinde tasarruf etmek (satmak, bağışlamak). İntifa hakkı, ilk iki yetkiyi malikten ayırıp başka bir kişiye verir. Bu durumda malikte kalan hakka “çıplak mülkiyet” denir; yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine geçer.

İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ya da bir malvarlığının bütünü üzerinde kurulabilir (TMK m.794/1). Örneğin bir ebeveyn, evinin mülkiyetini çocuğuna devrederken ömür boyu yararlanma hakkını kendisine saklı tutabilir.

Hak sahibi, intifa süresi içinde olgunlaşan doğal ürünleri (TMK m.804/1) ve sermayenin faiz ile diğer dönemsel gelirlerini (TMK m.805) edinir. Kanun aksi kararlaştırılmadıkça, hakkın kullanılmasının başkasına devredilmesine de izin verir; bu durumda malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m.806). Örneğin intifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verebilir.

İntifa hakkı nasıl kurulur?

Taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme yoksa mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.795/2). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle bağlı olduğundan (TMK m.706/1), intifa hakkının sözleşmeyle kurulması da tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır.

İntifa hakkı ölüme bağlı tasarrufla da bırakılabilir: mirasbırakan, terekenin tamamı ya da bir kısmı üzerinde bir kişiye intifa hakkı kazandırabilir (TMK m.517). Ancak bu hak, sermayeye çevrildiğinde tasarruf edilebilir kısmı aşarsa mirasçılar tenkis isteyebilir (TMK m.568). Saklı pay ve tenkis ayrı bir yazıda anlatılmıştır.

Kanundan doğan (yasal) intifa: Bazı hâllerde intifa hakkı kanunun tanıdığı bir istem olarak ortaya çıkar. Örneğin eşlerden biri ölünce sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut üzerinde, miras ya da mal rejiminden doğan hakkına mahsup edilmek üzere, belirli koşullarla intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.240, m.652). Kanunun doğrudan tanıdığı yasal intifa hakkı ise taşınmaz üzerinde tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı, tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.795/3).

Hak sahibinin ve malikin yükümlülükleri

İntifa hakkı sahibi yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır (TMK m.803/2). Yükümlülükleri ve malikle ilişkisi şöyle özetlenebilir:

1. Muhafaza ve olağan bakım: Malın korunması ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri hak sahibi yapar. Daha önemli işler gerekiyorsa durumu malike bildirir; malik kaçınırsa bu işleri onun hesabına kendisi yapabilir (TMK m.812).
2. Giderler ve vergiler: Malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri ile vergi ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir (TMK m.813/1).
3. Sigorta: Yerel âdete göre iyi yönetim gerektiriyorsa hak sahibi malı malik lehine sigorta ettirir ve primleri öder (TMK m.815).
4. Olağan sınır: Taşınmazda yararlanma olağan sınırlar içinde kalmalıdır; bu sınır aşılarak elde edilen ürünler malike aittir (TMK m.816).
5. Özgülenme yönü: Hak sahibi taşınmazın ekonomik kullanım amacını malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez, onu yeni bir şekle dönüştüremez (TMK m.817/1).

Malik de korunur: haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik hak sahibinden güvence isteyebilir (TMK m.808/1). Hak sahibi uygun sürede güvence göstermez ya da malikin itirazına rağmen malı hukuka aykırı kullanmaya devam ederse, sulh hâkimi zilyetliği kaldırarak malı bir kayyıma tevdi eder (TMK m.810). Taraflardan her biri, giderleri paylaşmak için malların noterce resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir (TMK m.811).

İntifa hakkı ne zaman sona erer?

Süre: İntifa hakkı gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl sürebilir (TMK m.797).

Sona erme sebepleri (TMK m.796):

• Hakkın konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile hak sona erer.
• Yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkmasıyla sona erer.
• Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sebepler, taşınmazlarda malike terkin isteme yetkisi verir. Yani hak sahibi ölse bile tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez; malikin terkin için tapu müdürlüğüne başvurması gerekir.

Harap olma ve kamulaştırma: Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan malı yeniden yararlanılır hâle getirmek zorunda değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, malın yerine geçen bedel üzerinde devam eder (TMK m.798).

Paylı mülkiyette: Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurarsa ve diğer paydaşlardan biri bunun kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder (TMK m.700).

Hak sona erince: geri verme ve zamanaşımı

İntifa hakkı sona erince hak sahibi malı malike geri vermekle yükümlüdür (TMK m.799). Malın yok olmasından ya da değerinin azalmasından, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe sorumludur; ancak olağan kullanımdan doğan değer kaybından sorumlu değildir (TMK m.800).

Hak sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için hak sona erdiğinde tazminat isteyebilir; malik kaçınırsa, malı eski hâline getirmek kaydıyla eklemeleri söküp alabilir (TMK m.801).

Geri verme anında malik ve hak sahibinin ileri sürebileceği bütün istem hakları, geri verme anından başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TMK m.802). Bu kısa süre, hak sona erdikten sonra hesaplaşmanın gecikmeden yapılmasını gerektirir.

İntifa hakkı ile oturma hakkı arasındaki fark

Oturma hakkı, bir binadan ya da onun bir bölümünden yalnız konut olarak yararlanma yetkisi verir; başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır (TMK m.823). İntifa hakkında ise hakkın kullanılması, aksi kararlaştırılmadıkça başkasına devredilebilir; örneğin taşınmaz kiraya verilip kira geliri alınabilir (TMK m.806).

İntifa hakkı kurmadan önce düşünülmesi gerekenler

• Kimin lehine kurulacağı: Gerçek kişi lehine kurulan hak ölümle sona erer; tüzel kişi lehine en çok yüz yıl sürebilir (TMK m.797).
• Kullanımın devri: Hak sahibinin malı kiraya verip veremeyeceği sözleşmede açıkça düzenlenmelidir; düzenleme yoksa kullanım kural olarak devredilebilir (TMK m.806).
• Gider paylaşımı: Olağan bakım, vergi ve resimlerin hak sahibine ait olduğu, diğer yükümlülüklerin malikte kaldığı bilinmelidir (TMK m.813).
• Paylı taşınmazlar: Payı üzerinde intifa kurulan taşınmazda diğer paydaşların üç aylık paylaşma isteme imkânı vardır (TMK m.700).

Sık sorulan sorular

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

Sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir (TMK m.806).

İntifa hakkı sahibi ölünce tapudaki kayıt silinir mi?

Ölüm, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir; malikin tapuda terkin için başvurması gerekir (TMK m.796/2, m.797/1).

Evin vergisini ve bakım giderlerini kim öder?

Olağan bakım ve işletme giderleri ile vergi ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir (TMK m.813/1).

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Gerçek kişilerde intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer (TMK m.797/1).

Hak sona erdikten sonra ne kadar süre içinde talepte bulunulmalı?

Geri verme anındaki bütün istemler, bu andan itibaren bir yılda zamanaşımına uğrar (TMK m.802).

Dayanaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.240, m.517, m.568, m.652, m.700, m.706, m.794–m.806, m.808, m.810–m.813, m.815–m.817, m.823

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.