7 dk okuma
Kısa cevap
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlarla komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK ). Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir (TBK ). Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da davranışın çekilmez olması hâllerinde ise sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir (TBK ).
Özen ve saygı yükümlülüğü neyi kapsar?
Kanun iki ayrı borç öngörür (TBK ):
- Kiralananı özenle kullanmak: Konutu ya da işyerini sözleşmedeki amaca uygun kullanmak, zarar vermemek, olağan bakımını yapmak.
- Komşulara saygı göstermek: Aynı binada oturanları ve komşuları rahatsız etmemek; örneğin sürekli ve aşırı gürültü, ortak alanların işgal edilmesi, binanın düzenini bozan davranışlar.
Apartmanlarda bu yükümlülük, Kat Mülkiyeti Kanunu ile de desteklenir. Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu borçlar kiracılara da uygulanır; borçlarını yerine getirmeyen kiracı kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (634 s.K. m.18).
Kiracının bunun yanında başka yükümlülükleri de vardır:
| Yükümlülük | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Temizlik ve bakım | Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir; yerel âdete de bakılır | TBK m.317 |
| Ayıpları bildirme | Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirir; bildirmezse doğan zarardan sorumludur | TBK m.318 |
| Değişiklik yapmama | Yenilik ve değişiklik ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılabilir | TBK m.321/1 |
| Aynı durumda geri verme | Kiralanan teslim alındığı durumda geri verilir; olağan kullanımdan doğan eskimelerden kiracı sorumlu değildir | TBK m.334/1 |
Aykırılıkta kiraya veren ne yapabilir?
Kanun, konut ve çatılı işyerleri ile diğer kiralar için farklı usuller öngörür:
| Kira türü / durum | Usul | Dayanak |
|---|---|---|
| Konut ve çatılı işyeri — olağan aykırılık | En az otuz gün süre verilerek yazılı ihtar; süre içinde giderilmezse fesih | TBK m.316/2 |
| Konut ve çatılı işyeri — kasten ağır zarar | Yazılı bildirimle hemen fesih | TBK m.316/3 |
| Konut ve çatılı işyeri — sürenin yararsız olacağı anlaşılırsa | Yazılı bildirimle hemen fesih | TBK m.316/3 |
| Konut ve çatılı işyeri — davranış çekilmez boyuttaysa | Yazılı bildirimle hemen fesih | TBK m.316/3 |
| Diğer kiralar (ör. arsa, çatısız alan) | Önceden ihtar olmadan yazılı bildirimle hemen fesih | TBK m.316/2 |
Kiraya veren açısından adımlar şöyle sıralanabilir:
- Aykırılığı belgeleyin. Fotoğraf, video, komşu ve yönetici yazışmaları, bina yönetiminin tuttuğu tutanaklar ileride ispat için önemlidir.
- Yazılı ihtar gönderin. İhtarda aykırılığın ne olduğu açıkça yazılmalı, en az otuz gün süre verilmeli ve süre içinde giderilmezse sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir (TBK ).
- Süre sonunda durumu değerlendirin. Aykırılık giderilmişse fesih şartı gerçekleşmez; devam ediyorsa fesih bildirimi yapılabilir.
- Ağır hâlleri ayrıca değerlendirin. Kasten ağır zarar ya da çekilmez davranış iddiası, hemen fesih için kanundaki ağır şartların somut olarak bulunmasını gerektirir (TBK ).
- Tahliye için dava yoluna gidin. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK ); dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a).
Komşular ya da diğer kat malikleri ne yapabilir?
Kiracının davranışından zarar gören yalnızca ev sahibi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir kat malikinin ya da onun bağımsız bölümünden kira sözleşmesi gibi bir sebeple devamlı faydalanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (634 s.K. m.33/1). Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kararını verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister; bu süre içinde karara uymayanlara kanunda idari para cezası öngörülmüştür (634 s.K. m.33). Ceza tutarları güncellenebildiği için burada rakam verilmemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c, ç).
Kiracı açısından dikkat edilmesi gerekenler
- Tadilat öncesi yazılı izin alın. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yenilik ve değişiklik yapılamaz (TBK ). Rıza verilmişse, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiraya veren kiralananın eski hâline getirilmesini isteyemez; ancak kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışının karşılığını isteyemez (TBK ).
- Arızaları zamanında bildirin. Kiraya verenin gidermesi gereken bir ayıbı bildirmemek, sonradan doğan zarardan sorumluluk doğurabilir (TBK ).
- Olağan eskimeyi ayırt edin. Sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir (TBK ). Teslim alırken dairenin durumunu fotoğraf ve tutanakla belgelemek, sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.
- Önceden tazminat taahhüdüne dikkat edin. Sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında, sözleşme sona erdiğinde kiracının ayrıca tazminat ödeyeceğine ilişkin önceden verilen taahhütler geçersizdir (TBK ).
- İhtar aldıysanız süreyi değerlendirin. Otuz günlük süre, aykırılığı gidermeniz için tanınmış bir imkândır (TBK ).
Örnek durumlar
| Durum | Muhtemel değerlendirme | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiracının gece saatlerinde sürekli yüksek sesle müzik dinlemesi ve komşuların şikâyeti | Komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık; otuz gün süreli ihtar | TBK m.316/1-2 |
| Kiracının izin almadan bir duvarı kaldırması | Yazılı rıza olmadan değişiklik; ayrıca özen yükümlülüğü bakımından değerlendirilir | TBK m.316/1, m.321/1 |
| Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi | Yazılı bildirimle hemen fesih mümkün | TBK m.316/3 |
| Kullanımdan doğan olağan boya ve zemin aşınması | Kiracı sorumlu değil | TBK m.334/1 |
| Su tesisatındaki bir arızanın kiracı tarafından aylarca bildirilmemesi | Bildirmemekten doğan zarardan kiracı sorumlu olabilir | TBK m.318 |
Tablodaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Fesih yoluna gidilmeden önce aykırılığın ağırlığı, süresi ve delillerle ispatlanabilirliği birlikte ele alınmalıdır. Özellikle “hemen fesih” seçeneği, kanunda sayılan ağır hâllerden birinin gerçekten bulunmasını gerektirdiğinden, olağan bir aykırılıkta otuz günlük ihtar yolunu atlamak, kiraya veren açısından davanın kaybedilmesi riskini doğurabilir.
Fesihten sonra tahliye nasıl gerçekleşir?
TBK m.316’ya dayalı fesih, sözleşmeyi sona erdirir; ancak kiracı kendiliğinden çıkmazsa kiraya verenin tahliyeyi mahkeme kararıyla sağlaması gerekir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davasına sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK ) ve davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Dava sürecinde ihtarın içeriği, tebliğ tarihi, verilen sürenin yeterliliği ve aykırılığın süre içinde giderilip giderilmediği incelenir. Bu nedenle ihtarnamenin aykırılığı somut olarak tarif etmesi ve tebliğinin ispatlanabilir bir yolla yapılması önemlidir. Kiracı açısından ise ihtar sonrasında aykırılığın giderildiğini gösteren deliller (örneğin onarım faturası, yönetimin yazısı, komşu beyanları) aynı derecede önem taşır; çünkü fesih hakkı, süre içinde giderilmeyen aykırılığa bağlanmıştır (TBK ).
Sık sorulan sorular
Gürültü yapan kiracı tahliye edilebilir mi?
Komşulara saygı yükümlülüğünün ihlali, konut kirasında otuz gün süreli yazılı ihtar ve süre içinde giderilmezse fesih sebebi olabilir (TBK ). Davranış çekilmez boyuttaysa yazılı bildirimle hemen fesih de mümkündür (TBK ). Somut olayın delillerle değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı ev sahibinden izin almadan duvar yıkabilir mi?
Hayır. Yenilik ve değişiklikler kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılabilir (TBK ).
Kiracı boyanın eskimesinden sorumlu mu?
Sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskimelerden kiracı sorumlu değildir (TBK ). Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir (TBK ).
Apartman yönetimi kiracı hakkında doğrudan işlem yapabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki borçlar kiracılara da uygulanır (634 s.K. m.18). Zarar gören kat maliki, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (634 s.K. m.33).
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu , , , ,
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.33
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Bu yazıda dayanılan maddeler
TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · 634 s.K. m.18 · 634 s.K. m.33 · HMK · 6325 s.K. m.18/B
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut bir uyuşmazlıkta olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.