Kat malikleri kurulu ve yönetici:toplantı, karar, yöneticinin görevleri ve kararlara itiraz

Kat malikleri kurulu nedir?

KatKat malikleri kurulu, binadaki bütün kat maliklerinden oluşan karar organıdır. Binanın kullanılmasından ya da yönetiminden doğan anlaşmazlıklar, kat malikleri arasında ya da kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında çıkmışsa, öncelikle kurulca çözülür ve karara bağlanır (634 s.K. m.32/3).

Kurulun kararları, sayfaları noter onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza atar (634 s.K. m.32/4). Bu şerh, ileride açılacak iptal davası bakımından önemlidir. Bir konuda daha sonra çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı konuda önceden verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür (634 s.K. m.32/5).

Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (634 s.K. m.28). Toplu yapılarda (sitelerde) ise toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu aranır (634 s.K. m.70).

Toplantı ve karar kuralları

İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (634 s.K. m.29/3). Doğrudan kendisini ilgilendiren bir karar alınırken ilgili kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz (634 s.K. m.31/4). Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa kurulda, aralarından vekâlet verecekleri biri tarafından temsil edilirler (634 s.K. m.31/3).

Kanunda bazı kararlar için özel yeter sayılar öngörülmüştür; bu hükümler saklıdır (634 s.K. m.30/3). Örneğin yönetim planının değiştirilmesi beşte dört oyu gerektirir (634 s.K. m.28).

Yönetici: kim, nasıl atanır?

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilir. Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (634 s.K. m.34/1-2).

• Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır ve her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (634 s.K. m.34/4-5).
• Kat malikleri anlaşamaz ya da yönetici atayamazsa, binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesi, bir kat malikinin başvurusu üzerine yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir (634 s.K. m.34/6-7).
• Yöneticinin adı, soyadı ve adresi bina girişinde görülecek bir yere asılmalıdır (634 s.K. m.34/son).
• Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir ve yönetim planında ücret belirlenmemiş olsa bile uygun bir ücret isteyebilir (634 s.K. m.40).

Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmayan binalarda, yöneticinin yapması gereken işlerden kat malikleri müştereken sorumludur (634 s.K. m.35/2).

Yöneticinin görevleri

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri yapar (634 s.K. m.35):

1. Kurul kararlarını yerine getirmek,
2. Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli önlemleri almak,
3. Binayı sigorta ettirmek,
4. İşletme projesi onaylanıncaya kadar bakım, asansör, kalorifer ve sigorta gibi giderler için avans toplamak,
5. Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek,
6. Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipoteği tescil ettirmek,
7. Toplanan paralar için yönetici sıfatıyla banka hesabı açtırmak,
8. Kurulu toplantıya çağırmak,
9. Asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrollerini yaptırmak.

Yönetici ayrıca kurul kararlarını, ihtar ve tebligatları ve bütün giderleri karar defterine işlemek, belgeleri saklamak ve defteri her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmakla yükümlüdür (634 s.K. m.36).

İşletme projesi: 2026 yılında yapılan değişikliğe göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması kaydıyla belirlenir (634 s.K. m.37). Bu oran her yıl yeniden ilan edildiğinden güncel oran ayrıca kontrol edilmelidir.

Denetim ve hesap verme

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula hesap vermekle yükümlüdür; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanların dışında da hesap istenebilir (634 s.K. m.39). Kurul, yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir; hesaplar yönetim planında başka zaman belirtilmemişse üç ayda bir denetlenir ve bu iş bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna verilebilir (634 s.K. m.41).

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (634 s.K. m.38/1).

Kurul kararına itiraz: iptal davası

Kurul kararları aleyhine (634 s.K. m.33/1):

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde,
• Her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde,

binanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre koşulu aranmaz.

İptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (634 s.K. m.38/2).

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-c). Bir aylık iptal süresi kısa olduğundan arabuluculuk başvurusunun zamanında yapılması önemlidir.

Sık sorulan sorular

Apartmanımızda altı daire var; yönetici seçmek zorunda mıyız?

Yönetici atanması sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa zorunludur (634 s.K. m.34/2). Daha az bölümlü binalarda da yönetici seçilebilir.

Toplantıya yeterli kişi gelmedi; karar alınamaz mı?

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en geç on beş gün sonra ikinci toplantı yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (634 s.K. m.30/2).

Yönetici seçilemiyorsa ne olur?

Kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir (634 s.K. m.34/6).

Kurul kararına katılmıyorum; ne yapmalıyım?

Toplantıdaysanız karar defterine aykırı oyunuzu gerekçesiyle yazın (634 s.K. m.32/4). Karar tarihinden itibaren bir ay içinde, önce arabulucuya başvurup sonra sulh mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz (634 s.K. m.33; 6325 s.K. m.18/B).

Yönetici hesap vermiyor; ne yapabiliriz?

Yönetici her yıl kurula hesap vermekle yükümlüdür ve kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap istenebilir (634 s.K. m.39). Kurul haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir (634 s.K. m.41).

Dayanaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28, m.29, m.30, m.31, m.32, m.33, m.34, m.35, m.36, m.37, m.38, m.39, m.40, m.41
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.