Riskli yapı ve kentsel dönüşümde malikin hakları:tespit, itiraz, salt çoğunluk ve dava süresi

BuBu yazı 6306 sayılı Kanun’un genel kurallarını anlatır. Kanunda zaman içinde çok sayıda değişiklik yapılmış, bazı hükümleri Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir; somut işlemde maddenin güncel metni ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Tespit kural olarak malikler tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya idareye bildirilir (6306 s.K. m.3/1). Başkanlık ya da idare tespiti resen de yapabilir ya da maliklere süre vererek tespit yaptırmalarını isteyebilir; süresinde yaptırılmazsa tespit idarece yapılır. Tespitin engellenmesi hâlinde, mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk eşliğinde kapalı alanlar açılarak tespit yapılabilir (6306 s.K. m.3/1).

Tespitten sonra şu adımlar izlenir (6306 s.K. m.3/2):

1. Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
2. Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
3. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü aynî ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
4. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün ilan edilir.

Tebliğin muhtarlık ilanının son günü yapılmış sayılması, sürelerin sizin belgeyi gördüğünüz günden değil, bu tarihten başlayabileceği anlamına gelir.

Tespite nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerin ilgili meslek disiplininden görevlendirdiği dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır (6306 s.K. m.3/1). Tespit ve itirazların değerlendirilmesine ilişkin ayrıntılar Başkanlıkça çıkarılan yönetmeliklerle düzenlenir (6306 s.K. m.8/7).

İtiraz, tespitin teknik yönüne ilişkindir; bu nedenle tespit raporunun kendisi ve dayandığı veriler (yerinde inceleme yapılıp yapılmadığı, verilerin doğruluğu) incelenmelidir. Kanun, yerinde teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını ya da eksik ve yanlış veriyle hesap yapılmasını lisanslı kuruluş için yaptırım sebebi sayar (6306 s.K. m.3/8).

Yıktırma, tahliye ve kira yardımı

Kanunun temel ilkesi, uygulamalarda öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesidir (6306 s.K. m.5/1).

Kanundaki “yapılabilir” ifadesi, yardımın usul ve esaslarının ikincil düzenlemelerle belirlendiğini gösterir (6306 s.K. m.5/1-2). Yardım tutarları değişkendir ve bu yazıda yer almamaktadır.

Karar nasıl alınır: hisselerin salt çoğunluğu

Riskli yapının bulunduğu parselde, yapılar yıktırılmadan önce; parsellerin birleştirilmesi, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesi konularında, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 s.K. m.6/1). Kanun bu oranı 2023 yılında yapılan değişiklikle “en az üçte iki”den “salt” çoğunluğa indirmiştir (6306 s.K. m.6, dipnot).

Salt çoğunluk kararıyla, normalde bütün maliklerin muvafakatini gerektiren tevhit, ifraz, yıkım ve yapım izinleri gibi işlemler de yürütülür (6306 s.K. m.6/1).

Karara katılmayan malik ne olur?

1. Bildirim: Salt çoğunlukla karar alan malikler, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirir; ilan hâlinde son gün bildirim tarihi sayılır (6306 s.K. m.6/1).
2. On beş günlük süre: Bildirimde, on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa paylarının satılacağı belirtilir (6306 s.K. m.6/1).
3. Açık artırma: Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 s.K. m.6/1).
4. Satış gerçekleşmezse: Riskli yapılarda, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır (6306 s.K. m.6/1).
5. Sicildeki haklar: Satılan paylar üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder (6306 s.K. m.6/1).

Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, pay üçüncü kişiye devredilmemiş ve tescil imkânsız hâle gelmemişse eski malik adına yeniden tescil edilir; iptal yalnız bedelin eksik hesaplanması nedeniyle olmuşsa aradaki fark payı satın alan malik tarafından ödenir (6306 s.K. m.6/1).

Bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, idare acele kamulaştırma yoluna da gidebilir (6306 s.K. m.6/2).

Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve buna göre işlem yapılmasına engel değildir (6306 s.K. m.6/16).

Müteahhit işe başlamazsa

Anlaşma ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapıma başlanmamış ya da iş durdurulup en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmelerin feshine karar verebilir ve Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre verir; bu sürede işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımı hak sahiplerinden geri istenemez (6306 s.K. m.6/14).

Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle (o işe ait malzeme ve işçilik alacakları hariç) haciz ve tedbir uygulanamaz; yapıma başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer (6306 s.K. m.6/10).

Dava süresi ve görevli yargı yeri

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (6306 s.K. m.6/9). Bu süre, idari davalardaki genel altmış günlük süreden kısadır. Ayrıca 6306 sayılı Kanun uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararlarına ilişkin davalar ivedi yargılama usulüne tabidir (İYUK m.20/A/1-f).

Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıktırma işlemlerini engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulabileceği de kanunda düzenlenmiştir (6306 s.K. m.8/3).

Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?

Genel kural olarak on beş gün; itirazı teknik heyet karara bağlar (6306 s.K. m.3/1). Tespit, muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 s.K. m.3/2). Ancak yıkılacak derecede riskli ya da ağır hasarlı yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlığın resen yaptığı tespitlerde liste muhtarlıkta iki gün ilan edilir ve itiraz süresi iki gündür (6306 s.K. m.6/A/2).

Kat maliklerinin hepsinin onayı gerekir mi?

Hayır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir (6306 s.K. m.6/1).

Kararı kabul etmezsem payıma ne olur?

Size teklif bildirilir; on beş gün içinde kabul etmezseniz payınız rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir (6306 s.K. m.6/1).

Kiracıyım; bir hakkım var mı?

Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kiracılara da geçici konut veya kira yardımı yapılabilir (6306 s.K. m.5/1).

Riskli yapı işlemlerine karşı dava süresi nedir?

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün (6306 s.K. m.6/9).

Dayanaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3, m.5, m.6, m.8
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.20/A

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.