8 dk okuma
Kısa cevap
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir (TBK ). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılır; bu süre, süresi içinde kiracıya yapılan yazılı bildirimle bir kira yılı uzar (TBK , ). Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6325 s.K. m.18/B-1-a, HMK ).
Konut ve işyeri kiracısı neden korunur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK ). Kiraya verenin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birine dayanması gerekir. Gereksinim (ihtiyaç) bu sebeplerden biridir.
Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK ). Bu nedenle sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman ihtiyaç gerekçesiyle çıkarabilir” gibi kiracı aleyhine bir kayıt konulması, kanundaki koşulları ortadan kaldırmaz.
Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?
Kanun, ihtiyacı ileri sürülebilecek kişileri tek tek sayar (TBK ):
| Kişi | Açıklama |
|---|---|
| Kiraya verenin kendisi | Konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu |
| Eşi | Evlilik birliği içindeki eş |
| Altsoyu | Çocuklar, torunlar |
| Üstsoyu | Anne, baba, büyükanne, büyükbaba |
| Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler | Kanundan doğan bakım yükümlülüğü bulunan kişiler |
Bu listede yer almayan kişiler (örneğin kardeş, yeğen ya da arkadaş) için, kiraya verenin kanundan doğan bir bakım yükümlülüğü bulunmadıkça, bu sebebe dayanılamaz.
Kanunun aradığı şey bir istek değil, kullanma zorunluluğudur. Bu nedenle ihtiyacın dayandığı somut olgular (örneğin evlenecek bir çocuk, başka şehirden dönüş, mevcut konutun boşaltılması gereği, sağlık nedeniyle taşınma) davada açıkça anlatılmalı ve belgelenmelidir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığı her davada somut koşullara göre değerlendirilir.
Dava hangi sürede açılır?
Süre, sözleşmenin türüne göre farklı başlar (TBK ):
| Sözleşme türü | Dava açma süresi | Dayanak |
|---|---|---|
| Belirli süreli | Sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde | TBK m.350 |
| Belirsiz süreli | Genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde | TBK m.350, m.328, m.329 |
| Süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa | Dava açma süresi bir kira yılı uzar | TBK m.353 |
Belirli süreli sözleşmelerde “sürenin sonu”, ilk sözleşme süresinin sonu ya da kanun gereği uzamış olan kira yılının sonudur (TBK ). Örneğin bir yıllık sözleşme her yıl uzuyorsa, her uzama yılının bitimi yeni bir dava imkânı doğurur.
Belirsiz süreli sözleşmelerde taşınmaz kiraları için, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi esas alınır (TBK ). Fesih dönemleri sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır (TBK ).
Sürenin uzatılması: yazılı bildirim
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK ). Uygulamada “ihtiyaç ihtarnamesi” olarak anılan bu bildirim, kiraya verene zaman kazandırır: kiracı bir yıl önceden uyarılmış olur, kiraya veren de davayı izleyen kira yılının sonunda açabilir.
Dava adım adım
- Sözleşmeyi inceleyin: Başlangıç tarihi, süre ve uzama yılları doğru hesaplanmalıdır (TBK ).
- İhtiyacı belgeleyin: İhtiyaç sahibinin kim olduğunu, mevcut barınma ya da işyeri durumunu ve neden bu taşınmazın kullanılması gerektiğini gösteren belgeleri toplayın.
- Gerekirse yazılı bildirim yapın: Dava hemen açılmayacaksa, dava açma süresi içinde kiracıya dava açılacağını yazılı bildirin (TBK ).
- Arabulucuya başvurun: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a).
- Davayı açın: Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK ). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 s.K. m.18/A-15); yine de başvuru tarihinin belgelenmesi ve bir aylık sürenin buna göre hesaplanması önemlidir.
Benzer bir sebep: yeniden inşa ve imar
Aynı madde, ihtiyaçla birlikte ikinci bir sebebi de düzenler: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa, kiraya veren aynı bir aylık süre içinde dava açabilir (TBK ). Bu sebeple boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz; eski kiracının yenilenen taşınmazı kiralamada vardır (TBK ).
Aile konutunda dikkat edilecek nokta
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa ve kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapmak zorundadır (TBK ). Dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde de bu durum gözetilmelidir.
Tahliyeden sonra kiraya verenin yükümlülüğü
Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK ). Bu kurala aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK ).
Bu hüküm, ihtiyaç sebebinin kiracıyı çıkarmak için bahane olarak kullanılmasının önüne geçmeyi amaçlar. Kiracı açısından, tahliyeden sonra taşınmazın kimin kullanımında olduğunu izlemek ve başkasına kiralandığına ilişkin belgeleri saklamak önemlidir.
Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan ya da başka yolla edinen kişinin ihtiyacı ayrı bir hükümle düzenlenmiştir: edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK ). Bu konu, kiralananın satılmasına ilişkin ayrı yazımızda ele alınmıştır.
Sık sorulan sorular
Kardeşim için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir miyim?
Kanun yalnız kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar (TBK ). Kardeş için ancak kanundan doğan bir bakım yükümlülüğü varsa bu sebebe dayanılabilir; durum somut olarak değerlendirilmelidir.
Sözleşme süresi bittikten iki ay sonra dava açabilir miyim?
Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK ). Süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK ). Aksi hâlde bir sonraki uzama yılının sonu beklenir.
İhtiyaç ihtarnamesi zorunlu mu?
Hayır. Dava süresi içinde doğrudan açılabilir. Yazılı bildirim, dava açma süresini bir kira yılı uzatmak için kullanılır (TBK ).
Kiracı çıktıktan sonra evi satabilir ya da başkasına kiralayabilir miyim?
Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz; aksi hâlde en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat doğar (TBK ). Satış bu hükümde ayrıca sayılmamıştır; somut durumda değerlendirilmelidir.
Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Bu nedenle son tutanak alınmadan dava açılmamalıdır.
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu , , , , , , , ,
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Bu yazıda dayanılan maddeler
TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · HMK · 6325 s.K. m.18/B
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut bir uyuşmazlıkta olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.