Kiracının ölümü:kira sözleşmesi sona erer mi?

Kiracı ölünce sözleşmeye ne olur?

TürkTürk Medeni Kanunu’na göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanır; mirasbırakanın alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan doğruya edinir, borçlarından da kişisel olarak sorumlu olur (TMK m.599). Buna külli halefiyet denir. Kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkı ve kira bedeli ödeme borcu da bu bütünün parçasıdır.

Bu nedenle kiracının ölümünden sonra:

• Sözleşme kendiliğinden bitmez; mirasçılar kiracı konumuna geçer.
• Ölüm tarihine kadar birikmiş kira borçları terekenin borcudur ve mirasçılar bunlardan sorumludur (TMK m.599).
• Ölümden sonraki dönemin kirası da, sözleşme sona erinceye kadar işlemeye devam eder. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m.314).

Birden fazla mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m.640). Kira sözleşmesine ilişkin kararların da kural olarak birlikte alınması gerekir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK m.640); mirasçılar arasında anlaşma güçse bu yol işleri kolaylaştırır.

Mirasçıların özel fesih hakkı

Kanun, ölen kiracının mirasçılarını, kendi seçmedikleri bir sözleşmeye uzun süre bağlı kalmaktan korumak için özel bir hak tanır: kiracının ölmesi durumunda mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.333). Madde, bu hakkı sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre ayırmaz. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle bildirimsiz sona erecek olanlar belirli sürelidir (TBK m.300).

Taşınmaz kiralarında yasal fesih dönemi ve süresi şöyledir (TBK m.329):

Örnek akış: Yerel âdette belirlenmiş bir kira dönemi yoksa ve sözleşme yılın belirli bir gününde başlamışsa altı aylık dönemler o tarihten itibaren sayılır. Mirasçılar, dönem sonundan en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu süre kaçırılırsa fesih bir sonraki dönem sonunda hüküm doğurur ve aradaki kira bedelleri ödenmeye devam eder.

Birden çok mirasçı varsa fesih bildiriminin kimden geleceği de önemlidir. Mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ettiğinden (TMK m.640), bildirimin bütün mirasçılar tarafından ya da onları temsile yetkili bir kişi aracılığıyla yapılması, sonradan bildirimin geçerliliğine ilişkin bir tartışma çıkmasını önler. Mirasçılardan biri bildirime katılmaktan kaçınıyorsa, sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir (TMK m.640).

Kiraya verenin hakları

TBK m.333, kiracının ölümüne bağlanan özel fesih hakkını yalnızca mirasçılara tanır; kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kanundaki genel fesih ya da tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Kiraya veren, sözleşme devam ettiği sürece kira bedelini mirasçılardan isteyebilir. Ödeme yapılmazsa genel temerrüt ve tahliye kuralları uygulanır.

Kiraya verenin önce mirasçıları tespit etmesi yararlıdır. Mirasçılık durumu belli olmadan yapılan bildirimler ve takipler sonradan tartışma doğurabilir.

Aile konutunda durum

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez; kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir (TBK m.349). Ölen kiracının eşi, yasal mirasçı olarak da kira ilişkisinde yer alır. Eşin ve diğer mirasçıların konutta kalmak ya da sözleşmeyi sona erdirmek konusunda farklı isteklerinin bulunması hâlinde, miras ortaklığının birlikte hareket etme kuralı (TMK m.640) göz önünde tutularak çözüm aranmalıdır.

Depozito ve kiralananın teslimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence olarak verilen para vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve banka bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m.342/2). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342/3). Kiracı öldüğünde bu alacak terekeye dahildir ve mirasçılar tarafından istenir (TMK m.599).

Mirasçılar için adım adım

1. Mirasçılık durumunu belgeleyin. Kiraya verene ve bankaya karşı mirasçı sıfatınızı gösterebilmeniz gerekir.
2. Mirası reddetmeyi düşünüyorsanız süreyi kaçırmayın. Miras üç ay içinde reddolunabilir; süre yasal mirasçılar için kural olarak mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten başlar (TMK m.606). Ret düşünülüyorsa kira sözleşmesine ilişkin işlemlerden önce hukuki değerlendirme alınmalıdır.
3. Sözleşmeyi ve başlangıç tarihini inceleyin. Fesih dönemi buna göre hesaplanır (TBK m.328/1).
4. Diğer mirasçılarla birlikte karar verin. Miras ortaklığında haklar birlikte kullanılır; gerekiyorsa sulh mahkemesinden temsilci atanması istenir (TMK m.640).
5. Fesih bildirimini yazılı ve süresinde yapın. Üç aylık bildirim süresine ve fesih dönemine uyun (TBK m.329, m.348).
6. Kiralananı teslim edin ve güvenceyi isteyin. Teslim tutanağı düzenleyin; güvencenin iadesi için TBK m.342’deki usule göre bankaya başvurun.

Kiraya veren açısından da benzer bir sıra izlenebilir: önce mirasçılar belirlenir, ödenmeyen kira bedelleri için mirasçılara birlikte başvurulur ve sözleşmenin devam edip etmeyeceği netleştirilir. Mirasçılar fesih bildiriminde bulunmamışsa sözleşme devam ettiğinden, kiralananın boş kalması tek başına kira borcunu sona erdirmez; kira bedeli sözleşme sona erinceye kadar ödenir (TBK m.314). Kiralananın içindeki eşyalar terekeye ait olduğundan, mirasçılarla anlaşılmadan boşaltılması ayrıca sorun doğurabilir (TMK m.599).

Uyuşmazlık çıkarsa kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B); görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a).

Sık sorulan sorular

Kiracı öldü; sözleşme kendiliğinden biter mi?

Hayır. Mirasçılar mirasbırakanın hak ve borçlarını kanun gereğince kazanır (TMK m.599). Sözleşme, mirasçılar ya da kiraya veren kanuna uygun biçimde sona erdirinceye kadar devam eder.

Ev sahibi, kiracının ölümünü gerekçe gösterip sözleşmeyi feshedebilir mi?

Kanun bu özel fesih hakkını yalnızca mirasçılara tanır (TBK m.333). Kiraya veren, ancak genel tahliye ve fesih sebepleri varsa sözleşmeyi sona erdirebilir.

Mirasçılar belirli süreli sözleşmeyi süre bitmeden feshedebilir mi?

TBK m.333, mirasçılara yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için fesih hakkı verir ve bu hakkı sözleşmenin süresine göre ayırmaz. Taşınmazlarda bildirim süresi üç aydır (TBK m.329).

Ölen kiracının ödenmemiş kiralarından kim sorumlu?

Mirasçılar, mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumludur (TMK m.599). Mirası süresinde reddeden mirasçının durumu ayrıca değerlendirilmelidir (TMK m.606).

Depozitoyu kim alır?

Güvence alacağı terekeye dahildir ve mirasçılara geçer (TMK m.599); bankadan iadesi TBK m.342’deki usule tabidir.

Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.300, m.314, m.328, m.329, m.333, m.342, m.348, m.349
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599, m.606, m.640
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.