Kira sözleşmesi nasıl yapılır:neler yazılmalı, neler yazılamaz?

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

SözleşmelerinSözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12/1). Kira sözleşmesi için kanunda bir geçerlilik şekli öngörülmediğinden, tarafların kiralananın kullanımı ve kira bedeli üzerinde anlaşması sözleşmenin kurulması için yeterlidir (TBK m.299).

Yazılı sözleşme bu nedenle bir geçerlilik şartı değil, ispat ve güvence aracıdır. Kira bedelinin ne olduğu, ne zaman başladığı, artışın nasıl yapılacağı ve güvencenin ne kadar olduğu gibi konularda uyuşmazlık çıktığında, yazılı ve imzalı bir metin tartışmayı kısaltır. Bazı işlemler ise kanunen yazılı yapılmak zorundadır: kefalet sözleşmesi (TBK m.583), kiracının tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) ve konut ile çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi (TBK m.348) bunlar arasındadır.

Sözleşmede neler yazılmalı?

Aşağıdaki liste, hazır matbu formların boş bıraktığı ya da yanlış doldurulan alanları da kapsar:

1. Taraflar: Kiraya verenin ve kiracının adı, kimlik ve adres bilgileri. Kiraya veren malik değilse (örneğin intifa hakkı sahibi ya da kiracı), hangi sıfatla kiraya verdiği.
2. Kiralananın tanımı: Açık adres, tapu bilgileri, bağımsız bölüm numarası; birlikte kiralanan eşya varsa bunların listesi. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır (TBK m.339/1).
3. Kullanım amacı: Konut mu, işyeri mi; işyeriyse hangi faaliyet için.
4. Başlangıç tarihi ve süre: Belirli süreli mi, belirsiz süreli mi olduğu. Konut ve çatılı işyerinde belirli süre bitince kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1).
5. Kira bedeli ve ödeme zamanı: Tutar, ödeme günü ve hesap bilgisi. Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira her ayın sonunda ödenir (TBK m.314). Banka yoluyla ödeme, ödemenin ispatını kolaylaştırır.
6. Artış esası: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
7. Yan giderler: Aidat, ısınma, su gibi giderlerin kime ait olduğu. Sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır (TBK m.341/1).
8. Güvence (depozito): Tutar ve nasıl tutulacağı. Konut ve çatılı işyerinde güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilecekse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342/1-2).
9. Teslim tutanağı: Kiralananın teslim anındaki durumu; mümkünse fotoğraflarla. Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olduğundan (TBK m.334/1), başlangıç durumunun belgelenmesi iki taraf için de önemlidir.
10. Alt kira ve devir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz (TBK m.322/2). İzin verilecekse yazılmalıdır.
11. Kefil: Kefil gösterilecekse kefalet, kanundaki şekil şartlarına uygun yapılmalıdır (TBK m.583).
12. Tapu şerhi: Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (TBK m.312).

Sözleşmeye neler yazılamaz?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, sözleşme serbestisini kiracıyı korumak için sınırlar. Aşağıdaki kayıtlar yazılsa bile geçersizdir ya da kiracıyı bağlamaz:

“Kiracı, kirayı bir gün geciktirirse yıllık kiranın tamamı muaccel olur” ya da “geç ödenen her ay için ayrıca ceza ödenir” gibi matbu formlarda görülebilen kayıtlar, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümler karşısında kiracıyı bağlamaz (TBK m.346).

Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatmak

Kiraya veren bazen kira sözleşmesiyle aynı anda kiracıdan tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü ister. Kanun, tahliye taahhüdüne dayanan tahliyeyi kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak boşaltmayı üstlenmesine bağlar (TBK m.352/1). Teslimden önce, sözleşmeyle birlikte alınan taahhüdün geçerliliği bu şart karşısında tartışmalı hâle gelir. Bu konu tahliye taahhüdüne ilişkin ayrı yazımızda ele alınmıştır.

Kanun hangi kiralara uygulanır?

Yukarıdaki koruyucu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz; kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmelerine ise uygulanır (TBK m.339). Hangi kiraların bu kapsama girdiği ayrı yazımızda açıklanmıştır.

Sözleşme imzalarken adım adım

1. Tapu kaydını kontrol edin: Kiraya verenin malik ya da kiraya vermeye yetkili olduğunu görün; paydaşlı taşınmazlarda diğer paydaşların durumunu araştırın.
2. Matbu formu olduğu gibi imzalamayın: Boş satırları doldurun, kullanılmayan alanları çizin.
3. Kira bedelini ve ödeme yolunu netleştirin: Banka hesabı yazılması, ödemenin ispatını kolaylaştırır.
4. Güvenceyi kanuna uygun düzenleyin: Üç aylık sınır ve bankaya yatırma kuralı (TBK m.342).
5. Teslim tutanağı düzenleyin: Sayaç değerleri, anahtar sayısı ve kiralananın durumu yazılsın.
6. Kefalet varsa şekle dikkat edin: Kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefalet ise bu sıfat kefilin kendi el yazısıyla belirtilir (TBK m.583/1).
7. Her tarafta bir imzalı nüsha kalsın: Sözleşmenin değiştirilmesi gerekirse, değişikliğin de yazılı yapılıp iki tarafça imzalanması ileride ispat sorununu önler.

Sık sorulan sorular

Sözlü kira sözleşmesi geçerli mi?

Evet. Kira sözleşmesi kanunen bir şekle bağlı değildir (TBK m.12/1). Ancak bedel, süre ve özel şartların ispatı yazılı sözleşmede çok daha kolaydır.

Ev sahibi altı aylık depozito istiyor; vermek zorunda mıyım?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılması bu sınırı değiştirmez.

Sözleşmeye “kira geç ödenirse ceza ödenir” yazılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

Kira artışını sözleşmede serbestçe belirleyebilir miyiz?

Yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Beş yıllık dönemlere ilişkin ayrı kural için kira artışı yazımıza bakınız.

Sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyerinde kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1).

Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12, m.299, m.312, m.314, m.322, m.334, m.339, m.340, m.341, m.342, m.343, m.344, m.346, m.347, m.348, m.352, m.583

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.