8 dk okuma
Kısa cevap
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK ). Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir (TBK ). her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağı, davanın ya da yazılı bildirimin zamanlamasına bağlıdır (TBK ).
Hesaplayın
Üç farklı durum, üç farklı kural
Kira bedelinin nasıl değişeceği, sözleşmenin kaç yıldır sürdüğüne ve taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığına göre değişir.
| Durum | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Taraflar yenilenen dönem için artış üzerinde anlaşmış | Anlaşma, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçmemek koşuluyla geçerli | TBK m.344/1 |
| Anlaşma yok, ilk beş yıl içinde | Hâkim, aynı sınırı geçmemek üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler | TBK m.344/2 |
| Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşme | Anlaşma olsun olmasın, hâkim TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler | TBK m.344/3 |
TÜFE sınırı
Birinci ve ikinci fıkradaki sınır, sözleşmede yazan orana değil, kanundaki ölçüte bağlıdır: bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Kanun, yenilenen döneme ilişkin artış anlaşmasının geçerliliğini bu sınırın aşılmamasına bağlar; sözleşmede bu oranı aşan bir artış yazılmışsa, anlaşma bu koşulu karşılamaz. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK ).
Beş yıl sonra emsal ölçütü
Beş yıllık eşik aşıldığında kanun, TÜFE değişimine ek olarak emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu ölçüt olarak kabul eder (TBK ). Bu nedenle uzun süredir aynı bedelle oturan kiracılar bakımından, piyasa koşullarına daha yakın bir bedel belirlenmesi mümkün hâle gelir. Bu biçimde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yeniden önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir (TBK ).
Yabancı para cinsinden kira
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır (TBK ).
Yüzde yirmi beş sınırı ne oldu?
Kamuoyunda sık sorulan “yüzde yirmi beş” sınırı, konut kiraları için kanuna eklenen geçici hükümlerle getirilmişti. Bu hükümler, belirli tarihler arasında yenilenen konut kira dönemlerine uygulanıyordu; son geçici hükmün kapsadığı dönem 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemleridir (TBK , ). Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde, güncel metne göre TBK m.344’teki genel kural uygulanır. Kural ileride yeniden değiştirilebileceğinden, artış hesaplanırken güncel madde metnine bakılmalıdır.
Kira tespit davası: ne zaman açılır, ne zaman etkili olur?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK ). Asıl önemli olan, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağıdır:
- Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK ).
- Kiraya veren yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel yine yeni dönemin başından itibaren bağlar (TBK ).
- Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK ).
Bu koşullardan hiçbiri gerçekleşmezse, belirlenen bedel ancak sonraki dönemden itibaren uygulanabilir. Bu nedenle kira artışı isteyen kiraya veren bakımından, yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapmak (örneğin noter aracılığıyla bir ihtarname göndermek) en önemli adımdır.
Süreç adım adım
- Kira dönemini belirleyin. Sözleşmenin başlangıç tarihi, her yıl yenilenen dönemin başlangıcını gösterir.
- Uygulanacak ölçütü belirleyin. Sözleşme beş yılı doldurdu mu? Doldurmadıysa TÜFE sınırı, doldurduysa emsal ölçütü gündemdedir (TBK ).
- Yazılı bildirim yapın. Yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı artış bildirimi, davanın sonradan açılmasına imkân verir (TBK ).
- Arabulucuya başvurun. Kira bedelinin tespiti de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 s.K. m.18/A-15).
- Davayı görevli mahkemede açın. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK ).
- Emsal ve durum delillerini hazırlayın. Beş yılı aşan sözleşmelerde emsal kira bedelleri belirleyici olduğundan, aynı bölgedeki benzer nitelikte taşınmazların kira sözleşmeleri ve ilanları yararlı olur.
Kiracı açısından
Kira tespit davası yalnız kiraya verene ait bir yol değildir; kanun davayı açabilecek tarafı sınırlamaz (TBK ). Kiracı da, örneğin sözleşmedeki artış oranının kanuni sınırı aştığını düşünüyorsa, ödenecek bedelin belirlenmesini isteyebilir. Kanuni sınırı aşan bir artışı ödemeyi reddetmek, kiracı için temerrüt tartışmalarına yol açabileceğinden, bu tür durumlarda yazılı bildirim ve gerekirse tespit yoluna başvurmak daha güvenli bir yoldur.
Dikkat edilecek noktalar
- Otuz günlük eşik takvime yazılmalıdır. Dava ya da yazılı bildirim yeni dönemden en geç otuz gün önce yapılmazsa, karar o dönem için etkili olmayabilir (TBK ).
- Sözleşmedeki artış oranı kanunu aşamaz (TBK ).
- Beş yıl eşiği emsal ölçütünü açar (TBK ).
- Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç başvurulmamışsa dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A-2).
- Dönemsel kurallar değişebilir. Geçici hükümlerle getirilen sınırlar belirli tarihler için geçerlidir; uygulanacak kural, ilgili kira döneminin başlangıç tarihine göre belirlenmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibim yüzde elli artış istiyor; ödemek zorunda mıyım?
İlk beş yıl içindeki sözleşmelerde yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşamaz (TBK ). Kanun, artış anlaşmasının geçerliliğini bu sınırın aşılmamasına bağlar. Beş yılı aşan sözleşmelerde ise bedel, dava açılırsa hâkimce emsaller de gözetilerek belirlenir (TBK ).
Kira tespit davasını ne zaman açmalıyım?
Dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başından itibaren etkili olması için ya dönem başından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılıp dava dönem sonuna kadar açılmalıdır (TBK ).
Sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artar” yazıyor; yine de dava açabilir miyim?
Evet. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK ). Beş yılı aşan sözleşmelerde hâkim, anlaşma olup olmadığına bakmaksızın bedeli belirleyebilir (TBK ).
Doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulur (6325 s.K. m.18/B-1-a).
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu , , , .
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu .
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A, m.18/B.
- Madde metinleri 12.11.2026 tarihinde güncel hâliyle Mevzuat Bilgi Sistemi kaynaklı uçtan çekilmiştir.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Bu yazıda dayanılan maddeler
TBK · TBK · TBK · TBK · HMK · 6325 s.K. m.18/A · 6325 s.K. m.18/B
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut bir uyuşmazlıkta olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.