8 dk okuma
Kısa cevap
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan (ödeme günü gelmiş) kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK ). Bu süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK ). Süre içinde de ödeme yapılmazsa kiraya veren, sözleşmeyi feshederek tahliyeyi dava yoluyla ya da kanundaki şartlarla icra yoluyla isteyebilir (HMK ; İİK , ).
Kira ne zaman ödenir, ne zaman “temerrüt” doğar?
Kiracının asıl borcu kira bedelini ödemektir (TBK ). Sözleşmede ya da yerel âdette aksi yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK ). Sözleşmede “her ayın ilk beş günü içinde” gibi bir ödeme günü belirlenmişse sözleşmedeki gün esas alınır.
Temerrüt, borcun zamanında ödenmemesi hâlidir. Borçlar Kanunu’nun genel kuralına göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ödeme günü birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden doğar (TBK ). Ancak kira ilişkisinde temerrüdün sözleşmenin feshine yol açabilmesi için kanun ayrıca TBK m.315’teki süreli ihtarı arar.
Temerrüt ihtarnamesinde neler bulunmalı?
TBK m.315’e göre geçerli bir ihtarın unsurları şunlardır:
| Unsur | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Yazılı olma | Sözlü uyarı yetmez; yazılı bildirim gerekir | TBK m.315/1 |
| Muaccel borç | Kiralanan teslim edildikten sonra ödeme günü gelmiş kira ya da yan gider | TBK m.315/1 |
| Süre verilmesi | Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün | TBK m.315/2 |
| Fesih uyarısı | Süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi | TBK m.315/1 |
| Sürenin başlangıcı | Bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün | TBK m.315/2 |
İhtarda ödenmeyen ayların ve tutarların açıkça gösterilmesi, ileride tartışma çıkmasını önler. Yasal en kısa süreden daha uzun bir süre verilebilir; ancak daha kısa süre verilmesi kanundaki şartı karşılamaz. İhtarın tebliğ edildiği tarihin ispatlanabilmesi için noter aracılığıyla ya da başka bir ispatlanabilir yolla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Süre dolunca kiraya veren hangi yollara başvurabilir?
Ödeme süresi geçtikten sonra kiraya verenin önünde iki yol vardır:
1. Dava yolu. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarına, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK ). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Arabuluculuk süreci ve sonuçları ilgili yazıda ayrıca anlatılmıştır.
2. İcra yolu (ilamsız tahliye). Kira alacağı için yapılan takipte alacaklı talep ederse , Borçlar Kanunu’ndaki ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceğini içerir (İİK ). Bu sistemde ödeme emri aynı zamanda temerrüt ihtarı işlevi görür. İİK m.269 metni hâlâ eski Borçlar Kanunu’nun madde numaralarına atıf yapar; bugün ihtar süresi bakımından TBK m.315’teki süreler esas alınır.
İcra yolunda süreç adım adım şöyle işler:
- Ödeme emrinin tebliği: Ödeme emri, kira borcunun ödenmesi için ihtar süresini ve ödenmezse tahliye istenebileceğini bildirir (İİK ).
- Kiracının itirazı: Kiracı, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. İtirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK ).
- İtirazın etkisi: İtiraz takibi durdurur. Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde nı istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz (İİK ).
- İtiraz yoksa: Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK ).
- İtiraz varsa: Kiracı sözleşmeyi reddetmişse alacaklı, noterce düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK ). Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini ileri sürmüşse, bunu kanunda sayılan nitelikteki belgelerle (örneğin noter onaylı belge, alacaklının ikrar ettiği belge, resmî makbuz) ispat etmek zorundadır (İİK ).
Kiracı ne yapmalı?
Temerrüt ihtarı alan bir kiracı açısından en önemli nokta, verilen süredir. Kanun, sürenin bitimine kadar ödeme yapılmasına imkân tanır; süre içinde borcun tamamı ödenirse TBK m.315’e dayalı fesih şartı gerçekleşmez (TBK ). Kiracı şunlara dikkat etmelidir:
- Ödemeyi belgeli yapın. İcra yolunda ödeme savunması kural olarak belgeyle ispatlanır (İİK ). Banka havalesi ya da EFT açıklamasına hangi aya ait ödeme olduğunun yazılması önerilir.
- Tutarın tamamını ödeyin. İhtarda gösterilen muaccel borcun kısmen ödenmesi, somut durumda fesih şartını ortadan kaldırmayabilir.
- Ödeme emrine süresinde itiraz edin. Sözleşmeye ya da tutara itirazınız varsa yedi günlük süre kaçırılmamalıdır (İİK ).
- riskini bilin. Ödeme süre içinde yapılsa bile, aynı kira yılı içinde iki kez yazılı haklı ihtara sebep olunması ayrı bir tahliye sebebidir (TBK ). Bu konu ayrı bir yazıda anlatılmıştır.
Temerrüt ihtarı ile iki haklı ihtar arasındaki fark nedir?
| Temerrüt ihtarı (TBK m.315) | İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | |
|---|---|---|
| Amaç | Ödenmeyen kiranın ödenmesi, ödenmezse fesih | Tekrarlanan gecikmeye karşı sözleşmenin sona erdirilmesi |
| Kiracı süre içinde öderse | Fesih şartı gerçekleşmez | İhtar, kira ödenmediği için çekilmişse sonradan ödeme yapılması onu tek başına etkisiz kılmayabilir; somut durum değerlendirilir |
| Tahliye zamanı | Süre dolduktan sonra | Kira süresinin (ve ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Yol | Dava ya da ilamsız icra | Dava |
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde ilişkin genel kural (TBK ) de süre verilmesini öngörür; ancak kira sözleşmesinde konut ve çatılı işyeri için asgari süreyi TBK m.315 belirlediğinden, kiraya verenin bu özel hükme uyması gerekir.
Kiraya veren açısından sık yapılan hatalar
- Otuz günden kısa süre vermek: Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün süre verilmesi gerekir (TBK ).
- Fesih uyarısını yazmamak: İhtarda, süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir (TBK ).
- Teslimden önceki borç için ihtar çekmek: Kanun, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan borçtan söz eder (TBK ).
- İtirazın kaldırılması için altı ayı geçirmek: Bu süre geçerse aynı alacak için ilamsız takip yolu kapanır (İİK ).
Sık sorulan sorular
Kira bir gün geç ödenirse ev sahibi hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Sözleşmenin feshi için kiraya verenin yazılı olarak süre vermesi ve bu sürede de ödeme yapılmaması gerekir; konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür (TBK ).
Otuz günlük süre ne zaman başlar?
Yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK ).
Aidat ve yan giderler ödenmezse de bu ihtar çekilebilir mi?
Evet. Kanun, muaccel kira bedeliyle birlikte yan gider ödeme borcunu da sayar (TBK ).
Kira davası için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır (6325 s.K. m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/A).
İcra takibinde ödeme emrine itiraz süresi ne kadar?
Kira alacağına ilişkin tahliye talepli takipte itiraz süresi yedi gündür (İİK ).
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu , , , , ,
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu , , ,
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A, m.18/B
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Bu yazıda dayanılan maddeler
TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · HMK · İİK · İİK · İİK · İİK · 6325 s.K. m.18/A · 6325 s.K. m.18/B
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut bir uyuşmazlıkta olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.