8 dk okuma
Kısa cevap
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve sözleşmenin dengesini, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı kılacak ölçüde bozarsa, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir (TBK ). Uyarlama mümkün değilse kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih yoluna gidilir. Bu yol, olağan kira artışlarının yerine geçen bir dava değil, istisnai bir çaredir; yıllık artış ve beş yıllık tespit için ayrı kurallar vardır (TBK , ).
Hesaplayın
Aşırı ifa güçlüğü ne demektir?
Sözleşmeler kural olarak yapıldıkları gibi uygulanır. Ancak Türk Borçlar Kanunu, sözleşme kurulurken hesaba katılması mümkün olmayan bir olayın edimler arasındaki dengeyi ağır biçimde bozduğu durumlar için bir çıkış yolu tanır. Buna aşırı ifa güçlüğü denir (TBK ).
Kira sözleşmesinde kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir (TBK ). Bu karşılıklılık, olağanüstü bir olayla ağır biçimde sarsılırsa, edimi aşırı ölçüde güçleşen taraf uyarlama isteyebilir. Kanun bu hakkı “borçlu”ya tanır; kira ilişkisinde hangi tarafın, hangi edim bakımından bu durumda olduğu somut olaya göre değerlendirilir.
Kanun, bu maddenin yabancı para borçlarında da uygulanacağını açıkça belirtir (TBK ). Döviz cinsinden kararlaştırılan kiralarda bu hüküm ayrıca önem taşır.
Uyarlama için hangi şartlar aranır?
Maddenin metninden şu şartlar birlikte çıkar (TBK ):
| Şart | Anlamı |
|---|---|
| Olağanüstü bir durum | Sıradan piyasa dalgalanması değil, olağan akışın dışında kalan bir olay |
| Öngörülmemiş ve öngörülmesi beklenemeyen | Sözleşme kurulurken tarafların hesaba katması beklenemeyecek nitelikte olmalı |
| Borçludan kaynaklanmamış olması | Uyarlama isteyen taraf durumu kendisi yaratmamış olmalı |
| Dengenin dürüstlük kurallarına aykırı ölçüde bozulması | İfanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede olmalı |
| Borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması | Çekince koymadan ödemeye devam etmek hakkı zayıflatabilir |
Son şart ayrıca önemlidir. Kanun, borçlunun borcunu “ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak” ifa etmiş olmasını arar (TBK ). Bu nedenle, dengenin bozulduğunu düşünen taraf ödemeyi sürdürürken bunu yazılı bir çekinceyle yapmalıdır; ihtar ya da ödeme açıklamasında hakların saklı tutulduğu belirtilmelidir.
Uyarlama ile kira tespit davası arasındaki fark nedir?
Kira bedelinin değiştirilmesi için kanunda zaten iki olağan yol vardır. Uyarlama bunlardan ayrı ve istisnai bir yoldur:
| Yıllık artış / tespit | Beş yıl sonra tespit | Aşırı ifa güçlüğüyle uyarlama | |
|---|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.344/1-2 | TBK m.344/3 | TBK m.138 |
| Ölçüt | Bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek | TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, hakkaniyet | Olağanüstü olayın bozduğu dengenin yeniden kurulması |
| Ne zaman | Her yenilenen kira yılı | Beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılda | Şartlar gerçekleştiğinde, süre beklenmeden |
| Kim isteyebilir | Kanun taraf ayırmaz | Her iki taraf | Edimi aşırı güçleşen taraf |
Bu tablonun pratik sonucu şudur: kira bedelinin piyasaya göre düşük kalması için kanun beş yıllık tespit mekanizmasını öngörmüştür (TBK ); bu durumun ayrıca uyarlama sebebi sayılıp sayılmayacağı TBK m.138’deki şartlara göre somut olayda değerlendirilir. Uyarlama, bu olağan araçların yetersiz kaldığı, gerçekten olağanüstü bir durumda gündeme gelir.
Olağan yolun zamanlaması da önemlidir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK ). Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından geçerli olur (TBK ). Uyarlama şartlarının tartışmalı olduğu durumlarda bu olağan takvimin de kaçırılmaması gerekir.
Kanun ayrıca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını öngörür (TBK ).
Dövizle kararlaştırılan kiralarda durum
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK ). Ancak aynı fıkra, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmünü açıkça saklı tutar. Yani dövizli kirada beş yıl dolmadan bedelin değiştirilmesi, ancak uyarlama şartları gerçekleşmişse mümkündür. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak beş yıllık tespit kuralı uygulanır (TBK ).
Döviz kurundaki hareketin kendiliğinden “olağanüstü durum” sayılıp sayılmayacağı, sözleşmenin kurulduğu dönemin koşulları ve değişimin boyutu dikkate alınarak somut olayda değerlendirilir.
Uyarlama davası nasıl açılır?
- Durumu belgeleyin. Sözleşmenin kurulduğu tarihteki koşulları ve sonradan ortaya çıkan olağanüstü olayı gösteren belgeleri (ödeme kayıtları, resmî veriler, yazışmalar) bir araya getirin.
- Haklarınızı saklı tutun. Ödemeye devam ediyorsanız bunu yazılı çekinceyle yapın; aksi hâlde TBK m.138/1’deki şartlardan biri tartışmalı hâle gelir.
- Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
- Görevli mahkemede dava açın. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK ). Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır (HMK ).
- Talebinizi kademeli kurun. Kanun önce uyarlamayı, uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde feshi öngörür (TBK ). Dilekçede bu sıra gözetilmelidir.
Uyarlama olmazsa sözleşme nasıl sona erer?
Hâkim uyarlamayı mümkün görmezse, kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır (TBK ). Bunun yanında kanun, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında taraflara, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetme imkânı da tanır; bu durumda hâkim, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre karara bağlar (TBK ). Hangi yolun uygun olduğu, olayın niteliğine ve tarafların durumuna göre değişir.
Sık sorulan sorular
Enflasyon yüksek; ev sahibi olarak uyarlama davası açabilir miyim?
Yıllık artış ve beş yıllık tespit için kanunda ayrı kurallar vardır (TBK ). Uyarlama, ancak öngörülemeyen olağanüstü bir durumun dengeyi dürüstlük kurallarına aykırı ölçüde bozduğu hâllerde mümkündür (TBK ); bu şartların varlığı somut durumda değerlendirilmelidir.
Dövizli kira sözleşmem var; beş yıl dolmadan bedel değişebilir mi?
Kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır (TBK ). Şartlar gerçekleşmişse uyarlama istenebilir.
Uyarlama davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır; yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bunun dışındadır (6325 s.K. m.18/B).
Hangi mahkeme bakar?
Sulh hukuk mahkemesi; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda değer ya da tutar önemli değildir (HMK ).
Kirayı ödemeye devam edersem hakkımı kaybeder miyim?
Kanun, borcun henüz ifa edilmemiş olmasını ya da ifanın, aşırı güçleşmeden doğan haklar saklı tutularak yapılmış olmasını arar (TBK ). Bu nedenle ödemeler yazılı çekinceyle yapılmalıdır.
Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu , , , , ,
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ,
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.
Bu yazıda dayanılan maddeler
TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · TBK · HMK · HMK · 6325 s.K. m.18/B
Bu sayfadaki bilgiler genel nitelikte olup hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut bir uyuşmazlıkta olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.