Kira geliri nasıl beyan edilir? Konut ve iş yeri kirasında vergi

Hangi kira gelirleri vergiye tabidir?

Kanun,Kanun, kiraya verilmesinden elde edilen iradı gayrimenkul sermaye iradı sayan mal ve hakları sayar (GVK m.70). En sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Arazi ve binalar (döşeli kiraya verilenlerde döşeme için alınan bedel dahil),
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen eklentileri, tesisatı ve demirbaşları,
• Motorlu araçlar, makine ve tesisat,
• Marka, ticaret unvanı gibi bazı haklar.

Bu mal ve haklar bir ticari veya zirai işletmeye dahilse, kira geliri ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre hesaplanır (GVK m.70). Bu yazı, işletmeye dahil olmayan, kişisel mülkün kiraya verilmesini anlatır.

Gelir nasıl hesaplanır?

Vergiye konu olan tutar safi irattır: gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve korunması için yapılan giderler düşüldükten sonra kalan fark (GVK m.71).

Gayrisafi hasılat, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır (GVK m.72). Yani esas olan tahsilattır: Aralık ayının kirası Ocak’ta ödendiyse, ödendiği yılın hasılatı olur. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili oldukları yılların hasılatı sayılır (GVK m.72). Kiraya verenin haberdar olması şartıyla, onun adına bankaya, notere, postaya veya icra dairesine para yatırılması da tahsil hükmündedir (GVK m.72).

Emsal kira bedeli: Kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz; bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli de bunların kirası sayılır (GVK m.73). Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili mercilerce veya mahkemelerce tespit edilmiş kira; bu yoksa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde beşidir (GVK m.73). Şu hâllerde emsal kira esası uygulanmaz (GVK m.73):

• Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının oturmasına bırakılması,
• Binanın malikin usul, füru (anne-baba, çocuk, torun gibi) veya kardeşlerinin oturmasına tahsis edilmesi (her biri için yalnız bir konut bakımından),
• Malikle birlikte akrabaların da aynı evde oturması,
• Kamu idarelerince yapılan kiralamalar.

Hangi giderler düşülebilir?

Kira gelirinde iki gider yöntemi vardır ve ikisi aynı anda kullanılamaz (GVK m.74):

Gerçek gider yönteminde indirilebilecek kalemler kanunda tek tek sayılmıştır (GVK m.74). Kiraya verilen mal ve haklar için kullanılan borçların faizleri gider yazılabilir; ancak 7566 sayılı Kanunla bu imkân konutlar hariç tutulmuştur. Bu sınırlama 1 Ocak 2025’ten itibaren başlayan dönemlerin gelirlerine, yani 2025 yılı kira gelirleri için 2026 yılında verilen beyannameden itibaren uygulanır (GVK m.74/1-4; 7566 s.K. m.38/a). Gayrimenkulün değerini artıracak genişletme ve tadilat harcamaları onarım gideri sayılmaz (GVK m.74/1-7). Para cezaları ve vergi cezaları gider olarak indirilemez (GVK m.74).

Konut kira istisnasına isabet eden hasılat için gider indirimi yapılmaz (GVK m.74).

Konut kira geliri istisnası kimlere uygulanır?

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır (GVK m.21). Bu tutar her yıl yeniden belirlenir; güncel tutar için sitedeki Parasal Sınırlar sayfasına bakın. İstisnanın sınırları şunlardır (GVK m.21):

• İstisna yalnız konut kirası içindir; iş yeri kirasına uygulanmaz.
• İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan eden kişi istisnadan yararlanamaz.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamaz.
• İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı gibi gelirlerinin gayrisafi toplamı gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücretler için öngörülen tutarı aşanlar da istisnadan yararlanamaz.

İş yeri kirasında stopaj varsa yine beyan gerekir mi?

Kamu idareleri, şirketler, tacirler ve serbest meslek erbabı gibi Kanunda sayılan kişiler, kiraladıkları mal ve haklar için yaptıkları kira ödemelerinden kiraya verenin gelir vergisine mahsuben vergi kesintisi yapmak zorundadır (GVK m.94/5-a). Kesinti oranı mevzuatla belirlenir ve değişebilir.

Kesinti yapılmış olması beyanı her zaman ortadan kaldırmaz. Tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları, vergiye tabi gelir toplamı gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir dilimindeki tutarı aşmıyorsa beyan edilmez (GVK m.86/1-c). Bu sınır aşılıyorsa iş yeri kirası da beyannameye dahil edilir ve yıl içinde kesilen vergiler beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilir; mahsup edilen tutar hesaplanan vergiden fazlaysa, fark başvuru üzerine iade edilir (GVK m.121). Tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı Kanunda belirtilen ve her yıl güncellenen tutarı aşmıyorsa da beyanname verilmez (GVK m.86/1-d).

Beyan ve ödeme adım adım

Mükellefler bir takvim yılında elde ettikleri kazanç ve iratlar için, Kanunda aksine hüküm olmadıkça yıllık beyanname verir ve beyanı gereken gelirleri bu beyannamede toplar (GVK m.85).

1. Yıl içinde tahsil edilen kiraları toplayın. Banka dekontları ve kira sözleşmeleri esas alınır (GVK m.72).
2. Konut ve iş yeri kiralarını ayırın. Konut istisnası yalnız mesken kirasına uygulanır (GVK m.21); iş yeri kirasında yapılan stopajları belgelerle tespit edin (GVK m.94).
3. Gider yöntemini seçin. Götürü gider seçerseniz iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemezsiniz (GVK m.74).
4. Beyannameyi süresinde verin. İzleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar (GVK m.92).
5. Vergiyi iki taksitte ödeyin. Yıllık beyannameyle bildirilen gelir üzerinden tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (GVK m.117).

Beyan edilmemiş kira geliri fark edilirse ne yapılabilir?

Beyana dayanan vergilerde vergi ziyaına yol açan durumu, vergi incelemesine başlanmadan ve ihbar yapılmadan önce kendiliğinden dilekçeyle haber veren ve beyannameyi on beş gün içinde verip vergiyi gecikme zammı oranındaki zamla birlikte ödeyen mükellefe vergi ziyaı cezası kesilmez (VUK m.371). Bu “pişmanlık” yolunun şartları ayrı bir yazıda ayrıntılı anlatılmıştır. Konut kirasını süresinde beyan etmemenin bir başka sonucu da istisnadan yararlanamamaktır (GVK m.21).

Sık sorulan sorular

Kira geliri hangi yılın geliri sayılır?

Takvim yılı içinde tahsil edilen kiralar o yılın hasılatıdır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili oldukları yılların hasılatı sayılır (GVK m.72).

Evimi anneme bedelsiz oturttum; vergi çıkar mı?

Binanın malikin usul, füru veya kardeşlerinin oturmasına tahsis edilmesinde, her biri için bir konut bakımından emsal kira bedeli hesaplanmaz (GVK m.73).

Konut kira istisnasından iş yeri kirası olan herkes yararlanabilir mi?

İstisna yalnız mesken kirası içindir. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile gelir toplamı Kanundaki sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz (GVK m.21).

Götürü gideri her yıl değiştirebilir miyim?

Götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez (GVK m.74).

Beyannamenin vergisini ne zaman öderim?

Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte (GVK m.117).

Dayanaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.21, m.70, m.71, m.72, m.73, m.74, m.85, m.86, m.92, m.94, m.117, m.121
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.371
• 7566 sayılı Kanun m.38 (GVK m.74 değişikliğinin yürürlüğü)

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.