Emlak vergisi:mükellef, ödeme ve itiraz

Emlak vergisi neyi kapsar, kim öder?

EmlakEmlak vergisi iki ayrı vergiden oluşur: Türkiye sınırları içindeki binalar bina vergisine, arazi ve arsalar arazi vergisine tabidir (1319 s.K. m.1, m.12). Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır (1319 s.K. m.12).

Kiracı, kanunen emlak vergisinin mükellefi değildir. Kira sözleşmesinde verginin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile, belediyeye karşı mükellef malik ya da intifa hakkı sahibidir.

Vergi nasıl hesaplanır?

Bina vergisinin matrahı, binanın Kanuna göre belirlenen vergi değeridir (1319 s.K. m.7). Vergi değeri (1319 s.K. m.29):

• Arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde birim değerlere göre,
• Binalar için ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak

hesaplanır. Vergi değeri, mükellefiyetin başladığı yılı izleyen yıldan itibaren her yıl, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır (1319 s.K. m.29). Arsa ve arazi birim değerleri kural olarak dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenir; büyükşehirlerde bu kararlar bir merkez komisyonunca incelenir ve kesinleşen değerler belediyelerde ve muhtarlıklarda ilan edilir (VUK mük. m.49).

Vergi oranları Kanunda konut ve diğer binalar için ayrı ayrı belirlenmiştir ve Cumhurbaşkanına bu oranları değiştirme yetkisi verilmiştir (1319 s.K. m.8). Oran ve tutarlar değişebildiği için güncel bilgi için sitedeki Parasal Sınırlar sayfasına bakın. Cumhurbaşkanı; hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aylık alanlar, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye’deki brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskenine ilişkin oranı sıfıra kadar indirmeye yetkilidir (1319 s.K. m.8). Bu indirimden yararlanmak için gereken belgeler belediyeye ayrıca sunulmalıdır.

2026 yılında uygulanan vergi değerleri için 7566 sayılı Kanunla yeniden düzenlenen geçici 23. madde, artışa üst sınır getirmiş ve bu değerlerin izleyen yıllardaki hesaplamada esas alınmasını düzenlemiştir (1319 s.K. geçici m.23).

Ne zaman bildirim vermek gerekir?

Emlak vergisi her yıl beyan edilmez; ancak vergi değerini değiştiren bir durum ortaya çıktığında belediyeye bildirim verilmesi zorunludur (1319 s.K. m.23). Kanunun saydığı başlıca durumlar şunlardır (1319 s.K. m.33):

• Yeni bina yapılması, mevcut binaya ilave yapılması,
• Binanın yanması, yıkılması veya kullanılamaz hâle gelmesi,
• Konutun dükkân, büro gibi iş yerine dönüştürülmesi,
• Taşınmazın satın alınması veya mirasla geçmesi gibi mükellefin değişmesi, ifraz veya tevhit.

Bildirim, değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde emlakin bulunduğu yerdeki belediyeye verilir; değişiklik yılın son üç ayında olmuşsa olaydan itibaren üç ay içinde verilir (1319 s.K. m.23). Süresinde bildirim verilmezse vergi idarece tarh edilir (1319 s.K. m.32). Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu durumun idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılın başından itibaren başlar (1319 s.K. m.40). Yani bildirim vermemek, eski yıllara ait verginin sonradan istenmesi riskini uzatır.

Mükellefiyet kural olarak değişikliğin olduğu tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlar; yanan, yıkılan veya tamamen kullanılmaz hâle gelen binalarda ise olayı izleyen taksitten itibaren sona erer (1319 s.K. m.9).

Ödemeyi geciktirirseniz ve taşınmazı satarken ne olur?

Süresinde ödenmeyen emlak vergisine, vadenin bittiği tarihten itibaren gecikme zammı uygulanır; oran mevzuatla belirlenir ve değişebilir (6183 s.K. m.51). Emlak vergisi hakkında, 1319 sayılı Kanun’daki özel hükümler saklı kalmak kaydıyla Vergi Usul Kanunu ve 6183 sayılı Kanun hükümleri uygulanır; Kanundaki “vergi dairesi” ifadesi belediyeyi anlatır (1319 s.K. m.37).

Tapu müdürlükleri, bina ve arazinin devrinde emlak vergisi borcunu belediye sistemi üzerinden sorgular. Miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi Kanunda sayılan hâller dışında, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri yapılmaz (1319 s.K. m.30). Satış planlıyorsanız borcu önceden kontrol etmek, işlemin aksamasını önler.

Vergi yanlış hesaplandıysa ne yapabilirsiniz?

1. Tahakkuku ve dayanağını isteyin. Hangi metrekare, hangi bina sınıfı, hangi arsa birim değeri ve hangi kullanım türü esas alınmış, belediyeden öğrenin.
2. Hatanın türünü belirleyin. Vergi hatası; hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hata yüzünden haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesidir (VUK m.116). Matrahın yanlış gösterilmesi, oranın yanlış uygulanması, aynı verginin iki kez istenmesi hesap hatası (VUK m.117); vergiyi asıl borçlu yerine başkasından istemek veya muaf olan kişiden vergi istemek vergilendirme hatasıdır (VUK m.118).
3. Düzeltme başvurusu yapın. Mükellefler vergi muamelelerindeki hataların düzeltilmesini yazıyla isteyebilir (VUK m.122). Dava açma süresi geçtikten sonra yapılan düzeltme talebi reddedilirse, belediye vergileri için belediye başkanlığına şikâyet yoluyla başvurulabilir (VUK m.124).
4. Dava süresini kaçırmayın. Tarh edilen vergiye karşı vergi mahkemesinde dava açılabilir (VUK m.377); bunun için verginin tarh edilmiş ve tebliğ edilmiş olması gerekir (VUK m.378). Bildirim verilmediği için belediyece idarece tarh edilip tebliğ edilen vergide süre, tebliği izleyen günden itibaren otuz gündür (1319 s.K. m.32, İYUK m.7). Bildirime dayanan tarhta ise vergi tarh edildiği tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve size yalnızca bir yazıyla bildirilir (1319 s.K. m.11); bu durumda hangi yolun ve sürenin işleyeceği somut olarak değerlendirilmelidir. Belediye vergilerinde mali tatil uygulanmadığından temmuz ayı süreyi durdurmaz (5604 s.K. m.1/7).
5. Kendi bildiriminize dikkat edin. Mükellefler beyan ettikleri matrahlara ve bunlar üzerinden tarh edilen vergilere karşı dava açamaz; vergi hatalarına ilişkin hükümler saklıdır (VUK m.378). Bu nedenle kendi verdiğiniz bildirimdeki hatada çoğu zaman düzeltme yolu öne çıkar.

Sık sorulan sorular

Miras kalan evin emlak vergisini kim öder?

Birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar (TMK m.640); elbirliği mülkiyetinde malikler vergiden müteselsilen sorumludur (1319 s.K. m.3). Mükellefin değişmesi bildirim gerektiren bir durumdur (1319 s.K. m.23, m.33).

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında ödenir (1319 s.K. m.30).

Emlak vergisi borcu varken evimi satabilir miyim?

Kanunda sayılan istisnalar dışında, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin tapuda devri yapılmaz (1319 s.K. m.30).

Emlak vergisine dava açma süresi temmuzda durur mu?

Hayır. Belediyelerce tarh ve tahsil edilen vergilerde mali tatil uygulanmaz (5604 s.K. m.1/7). Tebliğ edilen bir tarhiyat varsa dava süresi tebliği izleyen günden itibaren otuz gündür (İYUK m.7).

Emekliyim, tek evim var; emlak vergisi öder miyim?

Kanun, gelirleri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aldıkları aylıktan ibaret olanların brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni için oranı sıfıra kadar indirme yetkisini Cumhurbaşkanına vermiştir (1319 s.K. m.8). Uygulanan güncel karar ve gerekli belgeler belediyeden öğrenilmelidir.

Dayanaklar

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.1, m.3, m.7, m.8, m.9, m.11, m.12, m.13, m.23, m.29, m.30, m.32, m.33, m.37, m.40, geçici m.23
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.49, m.116, m.117, m.118, m.122, m.124, m.377, m.378
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7
• 5604 sayılı Mali Tatil İhdas Edilmesi Hakkında Kanun m.1
• 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.51
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.