Alt kira ve kira ilişkisinin devri:kiracı evi başkasına verebilir mi?

Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark

BuBu iki kavram günlük dilde sık karıştırılır; oysa sonuçları çok farklıdır.

• Alt kira: Kiracı, kiraladığı yerin tamamını ya da bir kısmını kendisi kiraya veren gibi bir başkasına kiralar. Asıl kira sözleşmesi aynen devam eder; kiracı hem kiraya verene karşı kiracı, hem de alt kiracıya karşı kiraya veren konumundadır (TBK m.322).
• Kullanım hakkının devri: Kiracı, kira bedeli almadan ya da başka bir düzenlemeyle kullanımı bir başkasına bırakır; kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır (TBK m.322).
• Kira ilişkisinin devri: Kiracı sözleşmeden çıkar, yerine yeni bir kiracı girer. Yeni kiracı, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer (TBK m.323/2).

Alt kira hangi şartlarla mümkündür?

Genel kural, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen ya da kısmen başkasına kiraya verebileceği ve kullanım hakkını devredebileceğidir (TBK m.322/1). Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestlik yoktur: Kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322/2).

Bu nedenle:

1. Rıza yazılı olmalıdır. Sözlü izin, ispat güçlüğü bir yana, kanunun aradığı şekli karşılamaz.
2. Rızanın kapsamı açık olmalıdır. Evin tamamı mı, bir odası mı; hangi süreyle ve kime alt kiraya verileceği yazılmalıdır.
3. Kiralananın kullanım amacı korunmalıdır. Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m.316/1); alt kiracı da bu çerçevenin dışına çıkmamalıdır.

Ürün kirasında (tarım arazisi gibi ürün veren yerlerin kirası) da kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım ve işletme hakkını devredemez (TBK m.366/1).

Alt kiracı kurallara uymazsa kim sorumlu olur?

Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya ya da kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).

Kiraya verenin taşınmaz kiralarındaki hapis hakkı da alt kiracıyı etkileyebilir: Bu hak, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (TBK m.336/2).

Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kira, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırılık hâlinde kanun, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre verilerek yazılı ihtarda bulunulmasını öngörür (TBK m.316/2). Rızasız alt kiranın hangi fesih ya da tahliye yoluna bağlanacağı ise somut olaya göre değerlendirilmelidir. Tahliye sebepleri için ilgili yazımıza bakabilirsiniz.

Kiraya verenin hızlı fesih imkânı

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m.316/3). Alt kiracının kiralananı özensiz kullanması ya da komşuları rahatsız etmesi bu sonuçları asıl kiracı bakımından da doğurabilir; çünkü alt kiracının aykırı kullanımından kiraya verene karşı asıl kiracı sorumludur (TBK m.322/3).

Bu nedenle alt kiraya izin verilmiş olsa bile asıl kiracının, alt kiracıyla yapacağı sözleşmede kullanım amacını, ev düzenini ve hasar sorumluluğunu açıkça yazması kendi yararınadır.

Kira ilişkisinin devri nasıl yapılır?

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m.323/1). Devir genellikle işyerlerinde, örneğin bir dükkânın işletmesiyle birlikte satılması sırasında gündeme gelir. İzlenecek adımlar şöyledir:

1. Devralacak kişiyi belirleyin: Devralanın kira bedelini ödeyebilecek durumda olması, kiraya verenin rızasını kolaylaştırır.
2. Kiraya verene yazılı başvurun: Devralanın kimliği ve devrin koşulları bildirilerek yazılı rıza istenir.
3. İşyerinde ret hâlinde gerekçeyi değerlendirin: İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz (TBK m.323/1). Haklı sebebin bulunup bulunmadığı somut olaya göre değerlendirilir.
4. Devri yazılı olarak yapın: Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer (TBK m.323/2).
5. İşyerinde sorumluluk süresini not edin: İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323/3).
6. Depozito ve teslim durumunu netleştirin: Güvencenin kime ait olacağı ve kiralananın hangi durumda devredildiği yazılı olarak kayda geçirilmelidir.

Kiracı yaptığı değişiklikleri devralana bırakabilir mi?

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez (TBK m.321/1, 321/2). Aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı, bu değişiklikler nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m.321/3). Devir görüşmelerinde, yapılan tadilatların bedelinin devralandan mı isteneceği bu kural dikkate alınarak belirlenmelidir.

Erken çıkmak isteyen kiracı için devir bir çözüm mü?

Sözleşme bitmeden çıkmak isteyen kiracı, devirden farklı olarak kanunun öngördüğü bir başka yola da başvurabilir: Kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer (TBK m.325/1). Bu konunun ayrıntısı için kiracının sözleşmeyi erken sona erdirmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kiraladığım evin bir odasını öğrenciye kiraya verebilir miyim?

Konut kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananın bir kısmı da başkasına kiralanamaz (TBK m.322/2).

Kiraya veren işyerimin devrine izin vermiyor, ne yapabilirim?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaz (TBK m.323/1). Ret gerekçesinin haklı olup olmadığı somut olarak değerlendirilmelidir.

Dükkânı devrettim, eski kira borçlarından hâlâ sorumlu muyum?

İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.323/3).

Alt kiracının verdiği zarardan kim sorumlu?

Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur; kiraya veren haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).

Sözleşmeyi sona erdirmek için bildirim nasıl yapılmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348).

Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316, m.321, m.322, m.323, m.325, m.336, m.348, m.366

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.