İmar para cezası ve yıkım kararı:yapı sahibinin yolları

Süreç nasıl başlar: yapı tatil tutanağı

İmarİmar Kanunu’na göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı, ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ya da ruhsat gerektirmeyen yapılarda projeye ve mevzuata aykırılık bulunduğu tespit edilince şu adımlar izlenir (3194 s.K. m.32):

1. Tespit ve mühür: Belediye veya valilik inşaatın o andaki durumunu tespit eder; yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
2. Tebliğ: Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bir nüsha muhtara bırakılır, bir nüsha Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
3. Tapuya beyan: Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir. Aykırılığın giderildiği idarece bildirilmeden bu kayıt kaldırılamaz.
4. Bir aylık süre: Yapı sahibi bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirerek ya da ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister.
5. İnceleme: Aykırılığın giderildiği veya ruhsat alındığı anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
6. Yıkım kararı: Aksi hâlde ruhsat iptal edilir; ruhsatsız ya da ruhsata aykırı kısım belediye encümeni veya il idare kurulu kararından sonra yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Burada en kritik nokta tebliğ şeklidir: zaptın yapıya asılması tebliğ sayıldığından, bir aylık süre yapı sahibinin belgeyi eline aldığı günden değil, asılma tarihinden işler (3194 s.K. m.32). Ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği idarece tespit edilen yapılarda ise ruhsat bir aylık süre beklenmeden iptal edilir (3194 s.K. m.32).

İmar para cezası nasıl belirlenir?

İmar mevzuatına aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde, ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı idari yaptırım uygulanır (3194 s.K. m.42). Ceza yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere verilebilir.

Cezanın hesabında kanun birçok etkeni dikkate alır (3194 s.K. m.42):

Metrekare başına temel tutarlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (3194 s.K. m.42). Bu nedenle güncel tutarlar burada rakamla verilmemiştir; güncel tutarlar her yıl yeniden belirlenir, sitedeki Parasal Sınırlar sayfasına bakabilirsiniz.

Kanun bir de bir aylık giderme fırsatı tanır: arsanın emlak vergisi birim değerine göre ilave edilen ceza kısmı, cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi hâlinde tahsil edilmez (3194 s.K. m.42). Ayrıca aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu’nun imar kirliliği hükmüne göre mahkûm olanlara, tahsil edilen idari para cezası faizsiz iade edilir; idarenin yazılı izniyle yapıyı uygun hâle getirmek için yapılan işler mühür bozma suçu oluşturmaz (3194 s.K. m.42).

Yıkım kararına ve cezaya karşı hangi yol?

Yıkım kararı ve ruhsat iptali, idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilecek idari işlemlerdir. Dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre yoksa yazılı bildirimden itibaren altmış gündür (İYUK m.7).

Kabahatler Kanunu’na göre idari para cezalarına karşı genel başvuru yolu, tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza mahkemesidir (5326 s.K. m.27/1); imar para cezalarında hangi yargı yolunun uygulanacağı ise aşağıdaki istisna nedeniyle ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak Kabahatler Kanunu bir istisna öngörür: idari yaptırım kararının verildiği işlem kapsamında aynı kişi hakkında idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmişse, idari yaptırım kararına ilişkin hukuka aykırılık iddiaları bu işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargıda görülür (5326 s.K. m.27/8). Encümen kararında para cezası ile yıkım kararının birlikte yer alması bu hükmün değerlendirilmesini gerektirir. Hangi yargı yolunun ve hangi sürenin geçerli olduğu, kararın içeriğine göre somut durumda değerlendirilmelidir; tereddüt hâlinde daha kısa süre esas alınarak hareket etmek, sürenin kaçırılması riskini azaltır.

Dava açınca yıkım durur mu?

Hayır. Dava açılması dava edilen idari işlemin yürütülmesini durdurmaz (İYUK m.27/1). Yıkım uygulanırsa sonradan geri dönüş mümkün olmayacağından, dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması da istenmelidir. Mahkeme bunun için telafisi güç veya imkânsız zarar ile işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarını birlikte arar ve kararı kural olarak teminat karşılığında verir (İYUK m.27/2, m.27/6). Uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde mahkeme, idarenin savunmasını beklemeden de yürütmeyi durdurabilir (İYUK m.27/2).

Dava dilekçesinde şu hususların kontrol edilmesi yararlı olur:

• Yapı tatil zaptında tespit edilen aykırılık ile encümen kararında yıkımına karar verilen kısım birbiriyle örtüşüyor mu?
• Bir aylık süre tanındı mı; süre içinde ruhsat başvurusu yapıldıysa sonucu beklendi mi (3194 s.K. m.32)?
• Para cezası, aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde mi verildi ve hesaplamada esas alınan yapı sınıfı, alan ve ilave oranlar doğru mu (3194 s.K. m.42)?
• Ceza, kanunda sayılan sorumlulardan (yapı sahibi, yapı müteahhidi, bildirim yapmayan fenni mesul) birine mi verildi (3194 s.K. m.42)?

Sık yapılan hatalar

• Bir aylık süreyi elden tebliğden saymak: Süre, yapı tatil zaptının yapıya asılmasıyla başlar (3194 s.K. m.32).
• Yalnız para cezasına itiraz etmek: Yıkım kararı ayrı bir idari işlemdir; ona karşı da süresinde dava açılmalıdır (İYUK m.7).
• Yürütmenin durdurulmasını istememek: Dava yıkımı kendiliğinden durdurmaz (İYUK m.27/1).

Sık sorulan sorular

Yapı tatil zaptı bana elden verilmedi; süre ne zaman başlar?

Kanuna göre durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır (3194 s.K. m.32). Bir aylık süre bu tarihten işler.

Ruhsat alırsam yıkım kararı kalkar mı?

Bir aylık süre içinde ruhsat alınır veya aykırılık giderilir ve bu inceleme sonunda anlaşılırsa mühür kaldırılır, inşaata izin verilir (3194 s.K. m.32). Süre geçtikten sonraki durum somut olarak değerlendirilmelidir.

İmar para cezasında indirim var mı?

Kanun, emlak vergisi birim değerine göre ilave edilen ceza kısmının, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse tahsil edilmeyeceğini düzenler (3194 s.K. m.42).

Cezaya itiraz için sulh ceza mahkemesine mi gideceğim?

İdari para cezalarında genel kural on beş gün içinde sulh ceza mahkemesine başvurudur (5326 s.K. m.27/1). Aynı işlemde idari yargının görevine giren bir karar (örneğin yıkım) da varsa ceza, o işlemle birlikte idari yargıda incelenir (5326 s.K. m.27/8).

Dava açtım; belediye yine de yıkabilir mi?

Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz; yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça idare yıkımı uygulayabilir (İYUK m.27).

Dayanaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.32, m.42
• 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.27
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, m.27

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.