Projeden Konut Alırken:Ön Ödemeli Satışta Tüketicinin Hakları

Hangi satışlar kapsamdadır?

ÖnÖn ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin ya da taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir ya da teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (6502 s.K. m.40/1). Uygulamada “projeden daire”, “maketten satış” ya da “inşaatı süren konut” olarak bilinen satışlar çoğunlukla bu tanıma girer.

Sözleşmeden önce: üç güvence

1. Ön bilgilendirme formu. Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır (6502 s.K. m.40/2).
2. Yapı ruhsatı. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (6502 s.K. m.40/3).
3. Teminat. Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması ya da Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamındaki güvenceler iflas ya da tasfiye masasına dâhil edilemez ve haczolunamaz (6502 s.K. m.42).

Şekil şartı: tapu ya da noter

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu şekle uyulmazsa satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (6502 s.K. m.41/1).

Ayrıca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez (6502 s.K. m.41/2). “Kapora”, “rezervasyon bedeli” ya da “ön protokol” adı altında yapılan ödemeler bu hüküm karşısında değerlendirilmelidir.

On dört günlük cayma hakkı

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilir. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmesi yeterlidir; tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirildiğini ispat yükü satıcıdadır (6502 s.K. m.43/1).

Konut kısmen ya da tamamen bağlı krediyle alınıyorsa, bağlı kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon ya da benzeri adlarla masraf isteyemez (6502 s.K. m.43/2).

Cayma hâlinde satıcı aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade eder; tüketici de bu iade tarihinden itibaren on gün içinde edinimlerini iade eder (6502 s.K. m.43/3).

Yirmi dört aya kadar sözleşmeden dönme

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketicinin bir çıkış imkânı vardır: Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönülebilir (6502 s.K. m.45/1). Bu durumda satıcı; satış ya da satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal masraflar ile aşağıdaki oranları aşmamak üzere tazminat isteyebilir:

Dayanak: 6502 s.K. m.45/1.

Hiç bedel istenemeyen durumlar

Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez. Tüketicinin ölmesi ya da kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesi konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi hâllerinde de tüketiciden bedel istenemez (6502 s.K. m.45/2).

İade süresi

Sözleşmeden dönülmesi hâlinde tüketiciye iade edilecek tutar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Tüketici de satıcının iadesinden itibaren on gün içinde edinimlerini iade eder (6502 s.K. m.45/3).

Teslim süresi ve teslimden sonrası

Kırk sekiz aylık sınır

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır (6502 s.K. m.44/1).

Teslimden sonra: ayıplı konut

Teslim edilen konutta ayıp çıkarsa tüketicinin ayıplı mala ilişkin seçimlik hakları gündeme gelir. Konut ya da tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı maldan sorumluluk, ayıp sonradan ortaya çıksa bile teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir; ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (6502 s.K. m.12/1, 12/3). Seçimlik haklar ve süreler ayrı yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi yol?

• Uyuşmazlığın değeri parasal sınırın altındaysa tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; üzerindeyse heyete başvurulamaz (6502 s.K. m.68/1).
• Tüketici mahkemesi görevlidir ve tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de dava açılabilir (6502 s.K. m.73/1, 73/5).
• Tüketici mahkemesindeki davalarda kural olarak dava şartı arabuluculuk aranır; ancak tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır (6502 s.K. m.73/A-1-d).
• Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır (6502 s.K. m.73/2).

Dikkat edilecek noktalar

• Noter ya da tapu şekli aranır; adi yazılı “satış sözleşmesi” bu şartı karşılamaz (6502 s.K. m.41/1).
• Yapı ruhsatını sözleşmeden önce sorun (6502 s.K. m.40/3).
• Sözleşmeden önce ödeme istenemez (6502 s.K. m.41/2).
• Dönme hakkında oran, dönme tarihine göre değişir; tarihi belgeleyin (6502 s.K. m.45/1).
• Kırk sekiz aylık teslim sınırı sözleşmede daha uzun bir süre yazsa bile geçerlidir (6502 s.K. m.44/1).

Sık sorulan sorular

Projeden aldığım daireden vazgeçtim; ne kadar ödemem gerekir?

Sözleşme tarihinden itibaren on dört gün içindeyseniz cezai şart ödemeden cayabilirsiniz (6502 s.K. m.43/1). Daha sonra ve yirmi dört ay dolmadan dönerseniz, satıcı yasal masraflar ile dönme tarihine göre sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar değişen oranda tazminat isteyebilir (6502 s.K. m.45/1).

Paramı ne zaman geri alırım?

Dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde (6502 s.K. m.45/3). Cayma hâlinde de satıcı aldığı bedeli iade eder (6502 s.K. m.43/3).

Satış ofisinde imzaladığım sözleşme noterde yapılmadı; geçersiz mi?

Kanun noterde düzenleme şeklini zorunlu tutar; ancak bu şekle uyulmaması hâlinde satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez (6502 s.K. m.41/1). Bu hüküm satıcıya karşı tüketiciyi korur; somut sonuçlar sözleşmenin içeriğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Konut söz verilen tarihte teslim edilmedi; ne yapabilirim?

Teslimin sözleşmede taahhüt edilen süre içinde ve her hâlükârda sözleşmeden itibaren kırk sekiz ay içinde yapılması zorunludur (6502 s.K. m.44/1). Satıcı yükümlülüklerini yerine getirmediğinde sözleşmeden dönen tüketiciden bedel istenemez (6502 s.K. m.45/2).

Dayanaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.12, m.40, m.41, m.42, m.43, m.44, m.45, m.68, m.73, m.73/A (güncel metin, 12.11.2026 tarihinde Mevzuat Bilgi Sistemi kaynaklı uçtan çekilmiştir).

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.