Konut finansmanı sözleşmesi:konut kredisinde tüketicinin hakları

Konut finansmanı sözleşmesi neleri kapsar?

KanunaKanuna göre konut finansmanı sözleşmesi dört tür işlemi içine alır (6502 s.K. m.32/1):

• Konut edinmek için tüketiciye kredi kullandırılması,
• Konutun finansal kiralama (leasing) yoluyla tüketiciye kiralanması,
• Tüketicinin sahip olduğu konutun teminatı altında kredi kullandırılması,
• Bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılması.

Bu kredileri veren bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunca konut finansmanı yapması uygun görülen finansal kiralama ve finansman şirketleri kanunda “konut finansmanı kuruluşu” olarak adlandırılır (6502 s.K. m.3/1-g). Konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları da bu bölüm bakımından tüketici sayılır (6502 s.K. m.39/3).

Geçerli bir sözleşme yapmamış olan kuruluş, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez (6502 s.K. m.32/2).

Sözleşmeden önce hangi bilgi verilmeli?

Konut finansmanı kuruluşu, sözleşmenin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formunu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce tüketiciye vermek zorundadır (6502 s.K. m.33/1). Bu form; faiz oranı, toplam geri ödeme tutarı, masraflar ve diğer koşulları sözleşme imzalanmadan karşılaştırma imkânı verir. Formu imzadan önce isteyip dikkatle okumak, sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların önemli bir kısmını önler.

Kanunun konut finansmanına ayrılan bölümünde (m.32–39), tüketici kredisindeki on dört günlük gerekçesiz cayma hakkına karşılık gelen bir hüküm yer almaz. Bu nedenle sözleşmenin koşulları imzadan önce iyice incelenmelidir. Ön ödemeli konut alımında ise ayrı bir kural vardır; aşağıda değinilmiştir.

Faiz oranı değiştirilebilir mi?

Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralamada kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz kabul edilir (6502 s.K. m.36/1). Kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenir (6502 s.K. m.36/2).

Krediyi erken kapatmak mümkün mü?

Evet. Tüketici vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksiti önceden ödeyebileceği gibi borcun tamamını da erken ödeyebilir. Bu durumda kuruluş, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapmak zorundadır (6502 s.K. m.37/1). Sabit faizli kredilerde, sözleşmede yer alması şartıyla erken ödeme tazminatı istenebilir; ancak bu tazminat yukarıdaki tabloda gösterilen yüzde bir ve yüzde iki sınırlarını aşamaz (6502 s.K. m.37/2).

Taksit ödenmezse ne olur?

Kuruluşun kalan borcun tamamını isteme (muacceliyet) hakkını sözleşmede saklı tutmuş olması yetmez; bu hak ancak şu şartlarla kullanılabilir (6502 s.K. m.34/1):

1. Kuruluş kendi edimlerinin tamamını ifa etmiş olmalıdır.
2. Tüketici birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüş olmalıdır.
3. Kuruluş, tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmalıdır.
4. Muaccel kılınan taksitler hesaplanırken faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmaz (6502 s.K. m.34/2).

Finansal kiralama yoluyla konut finansmanında, uyarı süresinde ödeme yapılmaz ve sözleşme feshedilirse kuruluş konutu derhâl satışa çıkarmak zorundadır. Satıştan önce yetkili kişi ya da kurumlara kıymet takdiri yaptırılır ve takdir edilen değer satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir; satış bedeli kalan borcu aşarsa aşan kısım tüketiciye derhâl ödenir (6502 s.K. m.34/3).

Sigorta ve ek ürün zorunlu mu?

• Tüketicinin yazılı ya da kalıcı veri saklayıcısıyla verdiği açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz. Kuruluş, sigortalı sözleşmeyi önerebilir; ancak sigortasız bir sözleşmeyi de teklif etmek zorundadır (6502 s.K. m.38/1).
• Tüketicinin istediği sigorta şirketinden sağladığı teminat kuruluşça kabul edilmek zorundadır (6502 s.K. m.38/2).
• Sözleşme, kredi ile ilgili olanlar dışında yan finansal ürün ve hizmetlerin satın alınması şartına bağlanamaz (6502 s.K. m.38/3).
• Yalnız kredi işlemleri için açılan hesaba herhangi bir ad altında ücret ya da masraf istenemez; tüketicinin açık talimatı olmadan konut kredisiyle ilişkili kredili mevduat hesabı açılamaz (6502 s.K. m.39/1, m.39/2).

Konut teslim edilmezse: bağlı kredi ve ön ödemeli satış

Kredi yalnızca belirli bir konutun satın alınması için verilmiş ve iki sözleşme ekonomik birlik oluşturuyorsa bağlı kredi söz konusudur (6502 s.K. m.35/1). Konut hiç ya da gereği gibi teslim edilmezse ve tüketici 6502 s.K. m.11’deki seçimlik haklardan birini kullanırsa, satıcı ile kuruluş müteselsilen sorumludur; kuruluşun sorumluluğu, konut teslim edilmemişse sözleşmede belirtilen teslim tarihinden, teslim edilmişse teslim tarihinden itibaren, kullanılan kredi miktarıyla sınırlı olmak üzere bir yıldır (6502 s.K. m.35/2). Kuruluş ile satıcı arasında anlaşma olmadan, tüketicinin kendi seçtiği konutun bedelinin ödenmesiyle kullandırılan kredi bağlı kredi sayılmaz (6502 s.K. m.35/4).

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin on dört günlük cayma hakkı vardır; konut bağlı krediyle alınıyorsa kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer ve bu süre içinde faiz, komisyon gibi adlarla masraf istenemez (6502 s.K. m.43/1, m.43/2).

Uyuşmazlık çıkarsa, parasal sınırın altındaki başvurular tüketici hakem heyetine yapılır (6502 s.K. m.68/1); sınırın üstündeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür (6502 s.K. m.73/1). Bu sınır her yıl yeniden belirlenir; güncel tutar için sitedeki Parasal Sınırlar sayfasına bakın.

Dikkat edilecek noktalar

• Bilgi formunu imzadan önce isteyin ve faiz türünü, toplam maliyeti ve erken ödeme koşullarını karşılaştırın (6502 s.K. m.33/1).
• Değişken faizde azami taksiti kontrol edin; dönemsel ödeme, sözleşmede belirlenen azami tutarı aşamaz (6502 s.K. m.36/2).
• Sigortayı nereden yaptıracağınıza siz karar verirsiniz (6502 s.K. m.38/2).

Sık sorulan sorular

Konut kredimi erken kapatırsam ceza öder miyim?

Faiz sabitse ve sözleşmede yer alıyorsa erken ödeme tazminatı istenebilir; bu tutar kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde birini, aşanlarda yüzde ikisini geçemez. Faiz değişkense tazminat istenemez (6502 s.K. m.37/2).

Banka sabit faizi sonradan artırabilir mi?

Hayır. Sabit faizde sözleşme tarihinde belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez (6502 s.K. m.36/2).

Bir taksidi geciktirdim; banka bütün borcu isteyebilir mi?

Tek bir taksidin gecikmesi yetmez. Birbirini izleyen en az iki taksitte temerrüt ve en az otuz gün süre verilen muacceliyet uyarısı gerekir (6502 s.K. m.34/1).

Bankanın önerdiği sigortayı yaptırmak zorunda mıyım?

Açık talebiniz olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz; başka bir sigorta şirketinden sağladığınız teminat da kabul edilmek zorundadır (6502 s.K. m.38/1, m.38/2).

Dayanaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.3, m.11, m.32, m.33, m.34, m.35, m.36, m.37, m.38, m.39, m.43, m.68, m.73.
• Metinler 13.11.2026 tarihinde güncel hâliyle Mevzuat Bilgi Sistemi kaynaklı uçtan çekilmiştir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme yerine geçmez.